房产测量中面积测算问题和措施探究

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1、房产测量中面积测算问题和措施探究　　摘要：房产面积的测算关系到购房人的切身利益，同时房产测量的全过程以及面积计算都有着严密的科学性，它是房产产权产籍管理部门为调处房屋所有权以及土地使用权的纠纷提供了非常可靠的凭据。文章主要结合笔者的工作总结，简要概述了房产面积测绘技术和方法，从而针对房产面积测绘中相关问题及解决措施进行了探讨与研究。关键词：房地产；面积测绘；问题；措施中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：随着我国城市经济的迅速发展，房地产交易日益频繁，但是面积争议问题也时常发生。为了减少面积差异矛盾，政府规定：在房地

2、产进行交易前，必须由具有房地产测量资质的单位对该房地产的建筑面积进行测量、核实。在实地测量计算过程中，共有建筑面积的分摊计算较难把握。本文结合笔者从事房地产测量工作经验和总结，主要就房产测量过程中存在的主要问题及解决措施进行论述。一、房产面积测绘技术分析1.1图上量测法（1）求积仪法。将图纸固定展放在平滑的桌面上，采用求积仪量出所求面积。8使用求积仪时，图板要安置平稳，图纸不能有褶皱或裂痕；对于较大面积，可将图纸分块计算。（2）方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上，查数其所占小方格数，再根据每个小方格所代表的实地面积

3、，求出整个图形面积(图1)。（3）三斜法。将图形分割成若干三角形，并量出三角形底与高，计算出每个三角形的面积，最后得出整个图形面积，三斜法在分割图形时，三角形个数要尽量少，且应尽可能分解成同底三角形。图1方格网法测量面积图1.2数字测算方法数字测算方法，是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图，然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。1.2.1测绘数字房产平面图（1）测设图根导线。居住区竣工后，沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后，输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。（2）测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪

4、，测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标(图2)，将采集的数据输人计算机后，编绘出底层平面图。（3）测绘各层平面图。使用经检定的钢尺，现场量测出其他各层与底层不同之处，将有关数据输人计算机，编绘出各层平面图。（4）测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪，现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸，将有关数据整体平差后输人计算机，编绘出分户平面图。1.2.2计算房产面积8多边形面积计算：（1）房产面积具体计算步骤如下。（1）计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输人公式（1），即可计算出每层建筑面积。（2）计算整栋建筑面积。各层

5、建筑面积之和即整栋建筑面积。（3）计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输人公式（1），即得出分户套内建筑面积。（4）计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式(1)，即得出公用建筑面积。（5）检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则无粗差。（6）计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定，按比例分摊公用建筑面积。再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积，得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。二、

6、房产面积测算中存在的问题及措施2.1房产测量中有柱走廊与有柱阳台的计算8我国的《房产测量规范》上有规定：对于有柱走廊可以按柱外围的水平投影面积计算；而房屋的阳台是按是否封闭来确定其建筑面积，如果封闭阳台按其外围的水平投影面积计算，若未封闭阳台按其外围的水平投影面积的一半来进行计算，即使遇到有柱阳台不封闭，也应该按其外围的水平投影面积一半计算。这就要求我们在实际操作中，必须要能准确区分哪种情况是有柱走廊，哪种情况是有柱阳台。一般可从以下二种方法加以判别：一是有柱走廊一般是位于房屋的主入户门口，它是各户从室外进入户内的必经通道，有的

7、则属共有的部位，而房屋的阳台是处于入户门内的套内建筑面积，它属户内专用部位。比如在某幢别墅中，若先经过入户门进入户内，其户内还有通往私家花园有柱有半围护的部位，往往比较长，有的则需要跨越好几个房间，这些看起来与柱廊没什么实质的区别，但其性质都属室内的专用部位，作为阳台来使用，应该按不封闭的阳台按其外围的水平投影面积一半计算。二是若有柱廊设计为房屋的某个户室专用的，并且是其入户内的必经之地，则此种情况视规划用途，一般为入户花园，按不封闭阳台处理，计算一半建筑面积。2.2房产测量中复式建筑斜屋面的计算对于当前复式建筑斜屋顶的应运而生

8、。这就意味着我们今后测算商品房还要要测算更多的斜屋面房屋。我国的《房产测量规范》上有规定：对于斜面结构屋顶高度在2.2m以上的部位，要按其外围水平的投影面积计算。如果遇到单纯是斜屋面的房屋，则应该直接切取2.2m的高度计算；若遇到带有三角形老虎窗的斜屋面情况就应