浅谈房产测绘中共有建筑面积的分摊问题

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1、浅谈房产测绘中共有建筑面积的分摊问题南宁市房屋产权交易中心广丙南宁530023摘要：房屋建筑面积测算是房产测绘过程中的最主要的一个环节。在房产测绘中对共用建筑面积的测算是最容易出现问题和争议的。.木文主要讨论和分析了共有建筑面积的认定和分摊等问题，并列举了一些特殊共有建筑面积处理的相应措施。关键词：房产测绘；共有建筑面积；分摊问题随着我国房地产事业的发展，房产测绘己经逐渐形成一个独立的行业。商品房销俜的程序tl趋规范，但商品房面积纠纷时有发生，尤其对复杂的多功能房屋井用建筑面积分摊则引起不少争议，给房地产市场管理带来一定的困难，也给测绘机构带来诸多不利的影响。房屋面积是衡量其

2、价值的重要标志之一，房产测绘面积的误差大小意味着产权人经济损失，影响产权人的直接利益，有时会引发矛盾和冲突，甚至诉讼公堂。而房屋分摊面积的认定，是产权人关注的热点，近几年房屋建筑形式的多样化，使房屋共用面积分摊成为当前房产测绘中的重点和难点。房屋建筑面积测算是房屋买卖双方最为关心的问题。现今业主和开发商对于房屋面积的争议现象越来越多，诉诸法律的情况也时有发生。为维护俦房人与购房人双方的合法权益，近几年政府主管部门相继出台了多个相关规定。如2000年开始实施的《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000);2002年建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知

3、》及2008年开始实施的《南宁市房产测量规范实施细则》等。根据规定，房产测绘单位依法对房屋面积的测绘结果是只有法律效力的。除了为房产交易提供正确数据外，有时还要对房屋面积争议诉讼进行鉴定，所以房产测绘工作是一项技术性和政策性都很强的工作。尤其是房屋共有建筑面积的测算和分摊，也是最容易出现问题和争议的环节。现就房产测绘中一些特殊共有建筑面积的认定、测算和分摊可能出现的问题及减少问题的措施、办法进行探讨。1存在问题的原因分析1.1相关规定的可操作性方面现行规范中，建筑面积计算和共用建筑面积公摊的规定缺乏可操作性，因此常导致不同的测绘单位或测绘人员对同一幢房屋进行测绘后，会得到不同

4、的测绘成果。尤其是对结构较复杂的多功能房屋进行测绘时，常因公摊面积的不冋导致同一户室的面积产生较大差异，从而降低了房产测绘的严肃性，增大了面积纠纷发生的可能。1.2测绘人员技术方面房地产测绘是一个非常敏感的问题，涉及到千家万户的切身利益。但共用面积的计算会因测算人员的理解不同而产生差异，分摊到户的共用面积会因分摊方法的不同产生差异。尽管现在国家制定了《房产测量规范》，各单位加强了测绘工作的管理，并提高专业人员的素质，但面积纠纷还会发生。1.3开发商方面当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下吋常会打起面积的主意，让老百姓因为面积缩水而闹心。房屋建筑面积测算及公摊问

5、题是房屋买卖及办理房屋相关产权的基础,是涉及到民生的大事，是权利人维护自身权益的前提和保障，稍旮不慎，势必影响到政府部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，在制定各种房产测量规范时应当从严把握，保证测绘、测算科学、正确、可靠。因此进行科学、准确的房产测绘及测算方法有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序，促进社会和谐。2.房产测绘的特点房产测绘的对象是房屋和房屋用地；苏测绘的0的是为房地产管理部门和房地产交易双方提供准确可靠的成果资料。所以房产测绘除具奋一般测绘工作所具有的特点外，还具冇工作量大、服务对象众多、直接参与市场的特点。所以，我们不仅要从专业技术的角度，更

6、要从市场的角度，来认识房产测绘工作。为了适应市场经济的发展，切实做好房产测绘工作，尽量规避可能出现的问题，要求房产测绘单位及技术人员要有高度的责任意识、服务意识和认真的工作态度。不但要熟悉测绘知识，还要懂得房产和工程知识，在具体工作中要尽量避免错误，并尽最大努力做到公平和公正。2.共冇建筑面积分摊可能出现的问题及对策3.1共奋建筑面积分摊可能出现的问题房屋面积测绘工作量大，情况复杂，尤苏是对共有建筑部位的认定和分摊，可能出现的问题较多。诸如共有特征不明显、分摊关系不正确、把应分摊到住宅的共有部分平均分摊到商业和住宅中等等。这些都是共奋建筑面积部位及如何分摊认定吋存在的人为因素

7、错误。一旦未能对共有建筑面积认定清楚，未能搞清分摊对象，等到测绘结果出具并进入市场交易后，不是影响到业主的利益就是影响到房地产开发商的利益，就会导致矛盾和纠纷的产生。3.2减少问题出现的对策对共有建筑面积部位的划分及如何分摊的认定，一方面，涉及某一部位是否构成共有要看其位置在哪里？面积多少？是否应该进行分摊？确认分摊后又该向哪些套内分摊？分摊的依据是否充分等等。为减少共有建筑面积分摊问题的出现，我们应该坚持以下两个原则。一是遵从设计意图的原则。也就是说，我们应该根据设计意图来认定共有部位和共有面积如何分