加油站资产租赁法律实务ppt课件.ppt

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1、零售网络发展法律实务李荣国山西石油分公司法律事务处副处长二ΟΟ九年十月第一章概述第二章独资新建法律实务第三章资产收购法律实务第四章股权收购法律实务第五章合资合作法律实务第六章资产租赁法律实务第七章经营权收购/租赁法律实务结束语目录第六章资产租赁法律实务资产租赁是我们零售网络的主要方式之一，在本章中要重点掌握租赁期限、转租、退租、租赁物修缮、租金支付、经营证照等15个操作要点及9类风险提示。第一节概述一、资产租赁的定义二、资产租赁的分类三、资产租赁的法律依据第二节资产租赁操作要点解析第三节风险描述及防控建议第六章资产租赁法律实

2、务第六章　资产租赁法律实务一、资产租赁的定义资产租赁是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金。企业承包经营是发包方在不改变企业所有权的前提下，将企业发包给经营者承包，经营者以企业名义从事经营活动，并按合同分享经营成果的合同。由于我方在经营非自有加油站时，必须采用中国石化名义，统一形象、统一核算、统一纳税，因此不属于承包范畴。第一节　概述第六章　资产租赁法律实务第一节　概述二、资产租赁的分类1、直接承租2、转租第六章　资产租赁法律实务第一节　概述三、资产租赁的法律依据1、《合同法》2、其他民事法律规定，如《物权

3、法》、《民法通则》第一节概述第二节资产租赁操作要点解析第六章资产租赁法律实务九、承租人的义务十、交付十一、加油站债权债务分担十二、转租十三、买卖不破租赁及对方主体变化十四、租赁合同解除十五、退租一、合同当事人的确定二、调查租赁物三、确定租赁期限四、确定价款支付时间五、确定加油站土地使用及费用承担六、变更经营手续七、加油站及附属设施的改善、修缮八、设置对我方有利的权利第三节风险描述及防控建议第六章　资产租赁法律实务目前零售网络发展过程中，多从业务角度对项目进行评估，关注站点的位置、销量、成本、战略作用等，忽略了对潜在法律风险的

4、评估。下面就加油站租赁过程中涉及的法律问题及如何操作做具体解析。第二节资产租赁操作要点解析第六章　资产租赁法律实务一、合同当事人的确定出租人是资产的所有权人，享有对资产的使用、收益、处分权，若出租人不是资产所有权人的，应当取得所有权人同意。加油站企业性质不同，出租主体也不同。第二节资产租赁操作要点解析第六章　资产租赁法律实务一、合同当事人的确定加油站企业本身属于独立法人的加油站企业为非法人分支机构的加油站是转租的加油站为共有财产的委托或代理出租的第二节资产租赁操作要点解析第六章　资产租赁法律实务二、调查租赁物租赁的内容是加油

5、站资产，因此先要弄清财产占有、使用的真实情况。财产存在瑕疵，可能导致加油站无法正常经营的，应在项目可行性中加以斟酌。确需发展的站点，必须在合同中列明瑕疵情况，制订相应的租金支付点，并约定出租人的完善义务和违约责任。租赁物瑕疵主要有以下几种。第二节资产租赁操作要点解析第六章　资产租赁法律实务二、调查租赁物租赁物瑕疵种类：1.房屋及附属设施。是否为违章建筑或临时建筑，规划用途与租赁用途是否一致，是否存在政府规划、拆迁的可能，是否符合消防安全验收标准，是否能满足合同约定的使用目的，是否存在质量缺陷。2.加油站经营应具备的各类资料、

6、证件是否完备，是否真实、合法、有效。3.加油站占用的土地使用权归谁，土地性质是什么，规划用途是否与租赁用途一致。第二节资产租赁操作要点解析第六章　资产租赁法律实务二、调查租赁物租赁物瑕疵种类：4.加油站资产及占用的土地之上是否设置了抵押、典权及其他形式的物权，是否存在司法、行政机关查封或者以其他方式限制房地产权利。5.加油站内是否有库存油品，处置的方式是什么。6.是否已将加油站范围内所有房屋、附属设施都承租下来，如果不能，要在租赁合同中对其他财产的使用方式加以限制，避免对加油站经营造成影响。第二节资产租赁操作要点解析第六章　

7、资产租赁法律实务三、确定租赁期限租赁合同中必须明确租赁起止日期。租赁期限不得超过20年。租赁期限届满，可以续订租赁合同转租期限不得超过原租赁期限。地上物租赁期限不能长于土地使用期限。第二节资产租赁操作要点解析第六章　资产租赁法律实务四、确定价款支付时间1.鉴于租赁方式固有的风险，应尽可能缩短租金支付的周期，增加支付的次数。在加油站规划建设手续不全、所占土地存在瑕疵、加油站或土地是转租的情形下，不宜一次性支付租金，最好按年支付。2.视具体情况，在合同签订、交接、变更手续、瑕疵完善等环节设置支付控制点。第二节资产租赁操作要点解析

8、第六章　资产租赁法律实务四、确定价款支付时间3.要明确支付的具体条件或日期。由于我方审批流程较长，要预留充足的拨款时间。4.约定出租人收取租金时必须提前出具符合财务规定的正规发票，否则我方有权拒付。5.明确租赁费中已包含所有税费。租赁行为产生的税费由双方按照法律规定各自承担。第二节资产租赁