关于开发管理成本存在问题与建议

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1、关于开发管理成本存在问题与建议　　摘要：近年来，随着国家宏观调控措施的不断出台，经营环境的急剧变化和竞争的日趋激烈，房地产企业面临更多挑战，市场竞争更加激烈，企业要生存和发展，很大程度上决定企业对开发成本的管理和控制能力。加强成本管理与控制，降低开发产品成本，并以低成本获取竞争优势，获得高于竞争对手平均收益水平的利润，使自己产品的成本低于竞争对手，从而达到扩大市场、取得竞争优势的目的。关键词：成本管理；成本控制；措施中图分类号：F406.72文献标识码：A引言：鉴于项目成本管理的重要性，根据公司近十年房地产成本管理经验，本人将开发项目成本管理中存在的问题和有关建议报告如下。1.项目前

2、期对建设成本的管理和控制不到位1.1决策阶段对成本控制重视不够8决策阶段是房地产企业成本控制非常重要的一个阶段。虽然决策阶段发生的成本费用较少，但对整个项目的成本控制起着非常重要的作用，它将直接影响一个项目的成败。以前由于房地产一直处于卖方市场，对产品的销售非常重视而忽略了策划的重要性，因此，策划报告的可操作性大大降低，远未达到“指导投资决策和成本控制”的要求。在收集材料的广泛性和代表性、分析计算过程的规范性、逻辑推理的严谨性、指标选择的合理性、计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。1.2对设计缺乏有效约束，设计超标准现象严重8工程设计是一项技术性很复杂的工作，在实施过程中有一些

3、修改或变更是难免的，有时是非常必要的，有可能成为节约投资的重要途径。但是，实际上大多设计修改或变更，其结果大多是超标准、增加成本。造成这种现象的原因，从设计单位来看，他们主要只负技术责任，基本不负经济责任，我们也没有限额设计的要求；从我们自身来看，在审图环节，我们一般也只从功能上、技术上考虑的比较多，从造价上，一是我们在这方面的意识和专业能力上欠缺，二是从委托设计时就没有成本或限额的要求，三是到了设计环节一般是工期紧，工地现场紧等，没有时间进行审核。我们对项目的工程施工阶段非常重视，强调施工过程监控，对设计变更、经济签证、预算（定案预算）的审查非常重视，但工程完工审定决算时才发现成本

4、已超预算。将项目委托设计单位设计时，设计合同一般只是规定了设计进度、设计收费标准、设计范围、设计质量、工程技术要求等因素，却几乎不对设计单位进行”造价约束”。当前的设计单位普遍存在“经济观念淡薄”。在对项目的结构形式、装修标准、材料设备选型等等关键问题上，设计单位往往从“技术上可行，质量上可靠”出发，对造价的控制意识不强。因为设计不“安全”，设计人员要负责任，而造价的多少，对设计单位的设计费收入并无影响，从而设计人员缺少了一种约束和限制的动力。而我们设计管理部门的人员也缺乏对设计进行监控的能力，往往使施工图设计保守或不合理，从而造成浪费。比如，我们颐景园项目的屋面防水工程，设计的是K

5、11防水，造价40多每平米，比常规的SBS造价高出近20多每平米，但防水结果却不尽如人意。这就是我们对设计缺乏一种有效的约束。1.3项目前期的成本估算、概算本身不准，预算的目标成本滞后这主要表现在两个方面：其一，缺项或漏项，往往对前期工程、配套设施、特殊技术措施考虑不周；其二，仍按静态方法编制，有关材料和设备价格的上涨、物价指数、人工费提高、利息、风险等因素均未考虑；有时虽有所考虑，但与实际情况相差甚远。这就使得投资估算、设计概（预）算失去了控制投资的作用。这也是存在问题的一个方面。1.4从制度和机制上缺乏真正能有效控制成本的章法成本控制得好能使企业在市场竞争中取得优势，是所有企业最

6、为关心的问题，虽然我们在意识上和具体管理上有一定的成本概念，但从制度上、流程上还存在较大缺憾，没有一个确定的部门和专人来进行这面的控制和管理，因此这是我们来做成本控制的一个薄弱环节。2.建议采取的措施82.1建立成本控制部门，制定成本控制制度我们可以通过制度明确成本管理职责、建立成本监控分析的流程，从制度上、流程上对房地产开发各环节的成本进行全过程动态管理，达到加强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,提高企业经济效益的目的。比如，建立成本控制的部门，制定成本控制制度，将成本管理控制的目标、原则、办法、责任、分析、考核、奖罚等内容，贯穿项目前期成本目标的设定到项目完工后的分析的

7、全过程。以保障和达到成本控制的有效管理，以期缩小预算成本与实际成本的差距。2.2要从源头上重视成本的控制2.2.1要抓住设计阶段这个关键环节。设计阶段是整个成本控制的龙头，要抓住项目设计这个关键阶段。根据房地产开发的经验数据，在可行性研究、设计、施工等各阶段中，工程设计阶段对造价的影响高达75%以上。在房地产开发过程中，设计费虽然所占工程投资的比例不8大，但设计阶段却是影响项目投资最大的阶段。科学的设计是降低造价的关键，它直接影响造价、使用价值和经济效益，