居住规划(上)ppt课件.ppt

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1、居住规划（上）1西南财经大学金融学院Prefix从居住规划中看金融理财师需要的技能附录：一个统计分析的简单例子2西南财经大学金融学院Outline租房或购房决策购房规划换房规则我国的房产制度房产投资3西南财经大学金融学院租房或购房的决策租房或购房的优缺点租房或购房的决策方法租房或购房决策的影响因素居住规划流程图4西南财经大学金融学院租房和购房的优缺点租房的优点租房的缺点购房的优点购房的缺点5西南财经大学金融学院租房的优点有能力使用更多的居住空间比较能够应对家庭收入的变化资金较自由，可寻找更有利的运用渠道有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税负较轻不用考虑房价下跌风险6西南财经大学金

2、融学院租房的缺点非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能增加无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法通过购房强迫自己储蓄7西南财经大学金融学院购房的优点对抗通货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会8西南财经大学金融学院购房的缺点缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。9西南财经大学金融学院租房或购房的决策方法年成本法净现值法10

3、西南财经大学金融学院年成本法租房年成本=押金×机会成本率+年租金购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金－房价每年涨幅Question：什么是机会成本？Solution:比较年成本，成本小的更为划算11西南财经大学金融学院年成本法的备注长期来看：如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，因此购房年成本逐渐降低；如果房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升短期来看：年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变:房租是否呈增长趋势房价是否呈增长趋势12西南财经大学金融学院年成本法案例汪小发看上了一套100平米的住房，位于北

4、京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，假设房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5,000元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？13西南财经大学金融学院年成本法案例租房年成本：5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元购房年成本：60万元×3%＋60万元×6%+5,000元－100×100=49,000元购房的平均年成本比租房年成本低。若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此，比

5、较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。14西南财经大学金融学院净现值法（NPV）考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是等额本息摊还。15西南财经大学金融学院净现值法案例若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万元，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定

6、该住房在第5年末能以125万元价格卖出。（假定折现率为3%）16西南财经大学金融学院租房NPV的计算租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付：CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,0002CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,0003CFj=第四年租金=[-5,500+3×(-500)]×12=-84,0004CFj=第五年租金=[-5,500+4×(-500)]×12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003i，NPV=-367,01717西南财经大

7、学金融学院购房NPV的计算购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。CF0=首付款=-600,000每年房贷本利摊还：20n，6i，600,000PV，0FV，PMT=-52,310.7五年后房贷余额：15n，6i，-52,310.7PMT，0FV，PV=508,055CFj=第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311CFj=第二年房贷本利摊还+