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1、第六章居住规划第一节居住规划概述第二节住房贷款规划第三节购房规划第四节租房与购房的决策第一节居住规划概述一、居住规划的重要性有利于科学选择合适的住房是否买房、买房的价位和区域决策，需要细致周全的规划有利于合理选择贷款计划只有事先进行居住规划，规划购房现金流，才能进行住房贷款数额、还贷方式、贷款年限决策迫使个人或家庭有目的地储蓄与子女教育、退休规划相比，居住规划可供准备的时间较短住房支出数额巨大二、个人购房动机（一）自己居住要考虑自身支付能力和居住质量居住质量具体包括：周边的地理位置和环境、服务设施、交通、教育条件、物业管理……（二）投资将住房当成投资工具，购买住房获取租金
2、或资产增值需要考虑的因素：自身资金实力、资金周转、房屋地理位置、区域规划、房产政策、政策因素三、居住规划的流程第二节住房贷款规划一、住房贷款的种类二、住房贷款偿还方式三、住房贷款期限的确定一、住房贷款的种类（一）公积金贷款具有政策补贴性质贷款利率和费用低于商业贷款一般最长不超过30年（二）商业贷款发放对象广泛，手续相对简单贷款利率较高个人住房贷款最长30年，个人商业用房贷款最长10年（三）组合贷款如果住房公积金贷款不足，可以同时申请住房商业贷款二、住房贷款偿还方式（一）到期一次还本付息贷款到期后一次性归还全部本金和利息短期（一年期）个人住房贷款一般用这种方式（二）等额本金
3、还款每次还款，偿还的本金相等，同时付清当期应付的利息每月还款额=当期偿还本金+当期偿还利息=贷款本金÷还款期数+（贷款本金-累积已还本金）×当期利率期初还款负担重，适合有一定储蓄、收入逐渐减少的家庭，如中老年家庭（三）等额本息还款，等额还款法（最常见）每次还款的金额（本金加利息）相等，现金流相当于一个年金贷款本金=每月还款额×年金现值系数（P/A,i,n)（四）其它方法等比累进还款法，每次还款比例增加等额累进还款法，每次还款金额增加案例：住房贷款计算（等额本金还款）王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本金还款。（1）他第1个月需要偿还多少住房贷
4、款？（2）他第15个月需要偿还多少住房贷款？答案：住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共还款10年，也即120期每个月需要偿还的住房贷款本金=100万÷120=8333.33元（1）第1个月需要偿还的住房贷款利息=100万*0.5%=5000元第1个月需要偿还的住房贷款=8333.33+5000=13333.33元（2）第15个月初的住房贷款未偿还本金=100万-8333.33*14=883333.33元第15个月需要偿还的住房贷款利息=883333.33*0.5%=4416.67元第15个月需要偿还的住房贷款=8333.33+4416.67=12750元案
5、例：住房贷款计算（等额本息还款）王先生为买房准备贷款100万元，贷款年利率6%，10年还清，等额本息还款。（1）他需要每月偿还多少住房贷款？（2）假设王先生偿还住房贷款6年后，准备将剩余的贷款一次性还清，他应一次性偿还多少钱（6年后的贷款余额是多少）？（3）假设第6年的8月，住房贷款利率上调到年利率7%，第7年第1个月开始，他需要每月偿还多少住房贷款？答案：（1）住房贷款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共还款10年，也即120期每月还款额=1000000÷（P/A,0.5%,120）=11102.05元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)=-1
6、1102.05元（2）6年后应一次性还款（6年后的贷款余额）=11102.05×（P/A,0.5%,12*4）=472729元，或=PV(0.5%,12*4,11102.05,0,)=-472729元（3）每月还款额=472729÷（P/A,7%/12,12*4）=11320.08元，或=PMT(7%/12,12*4,472729,0,)=-11320.08元三、住房贷款期限的确定购房者应根据自己的经济能力和资金分配情况，选择利息支付和还款压力较小的贷款方式和贷款期限房屋月供款占收入的比率，一般不应超过月收入25%-30%应考虑有无其它固定支出，如汽车贷款偿还、固定的人寿
7、保险支出……案例案例资料：小王月收入1.5万元，假定未来收入不变。小王拟购买一套100万元房屋，贷款首付30%，贷款利率6%，等额本息还款。（1）若小王选择10年还清贷款，这一决策是否符合他的收入情况？（2）若小王选择每月收入的30%偿还贷款，他要多少个月才能还清贷款？解答（1）小王每月应还款=100万×70%÷（P/A,6%÷12,10×12)=PMT(0.5%,120,700000,0)=-7771.44元，月还款占月收入的比例=7771.44÷15000=51.81%（2）还清贷款需要的月数=NPER(0.5%,-450
