《居住规划上）》ppt课件

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1、居住规划与房产投资(上)1OpenQuestions为什么需要做居住规划?低首付，高贷款陷阱乐观估计收入无房涯规划概念强迫储蓄选择最佳贷款配合普通人需要考虑房产投资么？2课程内容租房或购房决策购房与换房规划我国的房产制度房产投资3居住需求空间需求环境需求家庭人口生活质量购房或租房决策购房规划租房总价首付款贷款居住规划流程图4租房或购房的决策租房或购房的优缺点租房或购房的决策方法租房或购房决策的影响因素5租房的优点资金较自由，可寻找更有利的运用渠道有能力使用更多的居住空间比较能够应对家庭收入的变化有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税负较轻不用考虑房价下跌风险6租房的

2、缺点非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能增加无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法通过购房强迫自己储蓄7购房的优点对抗通货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会8购房的缺点缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。9两种决策方法年成本法净现值法10年成本法租房年成本=年租金+押金×机会成本率购房年成本=首付款×

3、机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金－房价每年涨幅比较租房或者购房的年成本，成本小的更为划算购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，因此，购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势。11年成本法案例我看上了一套100平米的住房，位于成都市青羊区西南财经大学南门附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月2,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价70万元，可申请50万元贷款，假设房贷利率

4、为5%，自备首付款20万元，假定房屋的维护成本为2,000元/年，预计房价每年涨50元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？12年成本法案例租房年成本：2,500×12＋2,500×1×3%＝30,075元购房年成本：20万×3%＋50万×5%+2,000－50×100=28,000元购房平均年成本比租房年成本低。若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。13净现值法（NPV）考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者

5、为划算。NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。14净现值法案例小黄看上了一套位于北京市海淀区100平米的住房，该住房可租可售。我已确定要在该处住满5年。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金月；房租每年增加500元；每年年初交一年的租金；第五年底将押金5,500元收回。如果购房，房价120万元，可申请60万元贷款，假设房贷利率为6%，自备首付款60万元；维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在

6、第5年末能以125万元价格卖出（假定折现率为3%）。15租房NPV的计算租房的净现值：CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,5001CFj=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,0002CFj=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,0003CFj=第四年租金=[-5,500+3×(-500)]×12=-84,0004CFj=第五年租金=[-5,500+4×(-500)]×12=-90,0005CFj=取回押金=5,5003iNPV=-367,01716购房NPV的计算购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的

7、房贷本利为每年还一次，期末支付，维修成本也在期末支付。CF0=首付款=-600,000每年房贷本利摊还：20n，6i，600000PV，0FV，PMT=-52,310.7五年后房贷余额：15n，6i，-52310.7PMT，0FV，PV=508,055CFj=第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311CFj=第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311CFj=第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-52,311-15,000=-67,311CFj=第四年房贷