房地产开发与经营第七章经济评价指标与ppt课件.ppt

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1、第七章经济评价指标与方法本章内容：效益与费用识别，经济评价指标及其计算方法，经济评价指标计算实例重点问题：投资回收与投资回报的概念经济评价指标体系盈利指标计算方法与案例应用第一节效益和费用识别一、投资与成本（一）广义投资与成本的概念1.广义投资：人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。房地产投资分析中的投资：人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金投资分为固定资产投资：用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资。流动资金：工业项目投产前预先垫付，在投产后用于购买原材料

2、、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。2.成本概念：指人们为达成一事所必须付出或已经付出的代价。在工业投资项目中，产品就是各种活劳动与物化劳动消耗的货币表现。成本包括影响产品成本的因素生产成本：发生在产品生产过程中的费用+销售费用：发生在产品销售过程中的费用＝产品的销售成本（完全成本）生产技术方案生产规模生产组织方式技术水平与管理水平物资供应与产品销售条件自然环境投资分析中“成本”与财务会计中“成本”的区别财务会计中成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素是确定的，得到的成本数据是唯一的；

3、而投资分析中成本有许多是对拟实施项目未来将要发生费用的预测和估算，各种影响因素的作用不确定，不同的实施方案会有不同的成本数据。投资分析中，根据分析计算的需要要列入一些财务会计中没有的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及所包含的内容和财务会计中的不完全一样。（二）房地产投资分析中的投资与成本1.开发项目总投资包括：开发建设投资、经营资金开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。经营资金：开发企业用于日常经营的周转资金。2.产品开发成本：指房地产项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的

4、开发建设投资。3.经营成本：指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、房地产出租经营成本。4.期间费用：指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出出租开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本经营开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营购买房地产时的资金投入含购买成

5、本和经营成本表7-1房地产投资项目中投资与成本的特点开发项目总投资开发建设投资经营资金土地费用勘察设计和前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费其他工程费开发期间税费管理费用销售费用财务费用不可预见费固定资产及其他资产开发产品成本开发经营成本图7-1房地产开发项目总投资的构成二、经营收入、利润和税金（一）经营收入经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入＝销售房屋建筑面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报经

6、营收入是按市场价格计算的，经营收入比企业完成的开发工作量（完成投资额）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。（二）利润投资者的经营利润（或称盈利）：指房地产开发投资者销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部分。根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为四个层次：经营利润、利润总额（实现利润）、税后利润、可分配利润。经营利润＝经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销

7、售费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额－所得税可供分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）（三）税金税金：是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。税收：国家或地方政府这种筹集财政资金的手段叫税收。是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种：1.经营税金及附加——包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率（5%）城市维护建设税和教育费附

8、加是依托营业税征收的税费，分别为营业税税额的7%和3%。2.城镇土地使用税和房产税——在企业所得税前列支3.企业所得税所得