房地产开发税收知识培训ppt课件.ppt

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1、房地产开发税收知识培训2013年5月一、营业税金及附加二、土地增值税三、城镇土地使用税四、房产税五、印花税六、契税七、企业所得税八、个人所得税一、营业税金及附加（一）营业税1.概述：营业税是以我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为征税对象而征收的一种货物和劳务税。2.计税依据：销售收入（营业收入）3.税率：5%4.计算公式：销售收入（营业收入）*5%5.纳税方式：预售开始，按预收房款金额为计税基数预缴；具备收入确认条件后，按照收入金额计提并缴足。一、营业税金及附加（二）城市建设维护税、教育费附加及地方

2、教育附加1.概述：城市建设维护税、教育费附加及地方教育附加是对从事工商经营、并实际缴纳营业税的单位和个人征收的一种费。2.计税依据：纳税人实际缴纳营业税3.税率：城市建设维护税1%、5%、7%（根据项目所在地区不同适用不同税率）教育费附加3%地方教育附加2%4.计算公式：应纳税额=营业税税额*相应税率5.纳税时间：随营业税同时缴纳二、土地增值税1.概述：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。2.计税依据：房地产转让实现的增值额3.税率：实行超率

3、累进制级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%至100%的部分4053超过100%至200%的部分50154超过200%的部分6035二、土地增值税4、计算公式应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额：地价款、契税和相关费用（注：不含印花税）（2）开发成本：房地产开发项目实际发生的成本，包含包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。二、土地增值税（3）房地产开发

4、费用：指销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。（4）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税

5、务机关参考评估机构的评估而确认的价格。（5）与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税（注：印花税已在管理费用中予以扣除）。因转让房地产交纳的教育费附加，地方教育费也可视同税金予以扣除。（6）对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。二、土地增值税二、土地增值税扣除项目公式解析：1、土地成本=土地出让金+补偿款+各项税费2、开发成本=会计开发成本-土地成本-资本化利息3、开发费用=管理费用+销售费用+财务费用4、税金=营业税金及附加5、对从事房

6、地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。5、预缴环节按照规定，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行1％至8％的幅度预征率。针对不同业态按照销售回款金额预缴土地增值税。预缴土地增值税额=预售收入*预征率附：1、中华人民共和国土地增值税暂行条例.doc2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则.pdf3、开发项目税费一览表-西安侨隆.xls4、开发项目税费一览表-信阳公司.xls5、开发项目税费一览表-北京佳景晟.xls6、开发项目税

7、费一览表-中铁金日.xls二、土地增值税三、城镇土地使用税1.概述:城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。2.计税依据：实际占用的土地面积（平方米）3.税率：定额税率，具体规定如下：（1）大城市l.5～30元；（2）中等城市1.2～24元；（3）小城市0.9～18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6～12元。4.计算公式：年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）*3元/平方米四、房产税1.概述：房产税，是以房产为征收

8、对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。2.计税依据：房产计税价值或房产租金收入3.税率：按房产价值，税率为1.2%按租金收入，税率为12%（用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税）4.计算公式：房产税从价计征依照房产原值减除10％至30％后的余值计