苏州科技城市场分析报告ppt课件.ppt

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1、新联康（中国）2011年7月苏州科技城市场分析报告三、客户分析二、市场分析目录一、区域分析一、区域分析资源优势：位处苏州科技新城板块，尽享周边资源。本案位于苏州高新区东渚镇太湖大道绿化地南，浒光运河西侧。属于苏州新区的科技城板块。本案地块位置高新区科技城规划苏州科技城位于苏州国家高新区西部，滨临太湖，背靠大阳山国家森林公园，是苏州高新区实施“北扩西进”战略全新规划建设的科技新城，区域面积25平方公里。作为全国首家由科技部、江苏省政府和苏州市政府共建的大型科技创新基地，苏州科技城不断提高自主创新能力、推动新兴产

2、业发展，成为苏州市和苏州高新区科学发展与转型升级的重要一极，先后被列入江苏省和苏州市“十一五”发展规划重大科技项目、现代服务业集聚区、苏州市创建“国际新兴科技城市”十大工程之一，2010年4月，被列入江苏省首批“十大创新型园区”。科技城内规划常住人口10万人，商业板块集中在太湖大道两侧。同时中央配套区致力于建设成一个将江南山水与国际气质相融合的国际化社区，生活新空间、青山绿庭公寓、水秀坊风情住宅、伊顿国际学校、科技城医院、健身会馆及风景优美的诺贝尔湖公园，组成了便捷而优美的国际社区生活。并且万科等多数房企进驻

3、，本案就在其中。科技城已经是苏州新城发展重心，发展前景巨大。地块周边本案北面太湖大道浒光运河绿地东北诺贝尔湖科技城的周边景观资源优越，有利于拉升区域内住宅品质从SWOT分析中可以看出几点:1、项目地处板块优势，随着政府的着力规划打造，区域认知度将逐步提升；2、项目占有未来科技城的完善配套优势，提升项目整体品质。SWOT分析区位属性土地属性未来规划本案所在的区域特色优势明显，有利于本案的价值挖掘宗地核心价值：优势区位+优质地块+未来发展项目地块总结二、市场分析宏观市场环境今年以来政府通过行政手段结合货币政策干预

4、房产市场，目前开发商及购房者贷款的难度及成本都在加大，对房地产企业的资金回笼及开发资金筹集形成压力。2011年政策解析2010年是房地产政策频出的年度，受国家政策严厉地宏观调控，6月-9月市场出现供大于求的局面，随着政府调控的不放松态度，限购令，限贷以及央行不断加息的举措，促使多数楼盘抢跑政策，受限购的购房者加快买房的决心。经过大市场不断消化政策，不仅对购房者的心理预期影响很深，而且使得整个楼市陷入冰冻期。2011年上半年苏州全市成交了229.05万平米，成交均价为10608元/平米；楼市高增长势头已经被抑制

5、，政策效果初步显现。全市市场成交走势新区市场成交走势2010年上半年成交了25.98万平米，2011年上半年成交了28.57万米，环比微涨了9.97%，主要得益于1月、4月以及5月的销量，占到上半年的六成以上。成交均价上，2010年5-6月、2011年3月以及6月均有所下滑，主要受当时政策的调控，推售产品不同以及后期成交量的减少；总体成交均价基本平稳。近一年来常州商品住宅成交价格走势科技城市场成交走势2010年来科技城推新上市仅有6次推新上市，主要依靠前期的库存房源。2010年上半年成交了6.78万平米，20

6、11年上半年成交了3.99万米，环比下跌了41.15%。近期政府不断的通过货币政策以及行政手段试图稳定并控制房价，短期内会对开发商资金链和购房者贷款形成一定的限制；苏州整体市场从年初呈现的供不应求转变为近期几个月的供大于求；表明近几个月由于政策调控，购房观望氛围渐浓；从近几年以及近一年苏州的成交均价来看，整体呈现稳步上升的趋势。从苏州房地产宏观市场来看，虽受新政影响近期市场有所波动，但近1年来市场整体均价保持稳步上升的态势，。我们可以以严谨的态度持续开发。小结区域市场分析一级市场分析周边成交地块2011年3号

7、公告土地挂牌出让成交情况近期新拍土地较多，但多为商业土地，这说明后期将进一步完善该区域的配套，提升区域升值潜力。二级市场分析市场竞争板块地理位置分析：本案位于新区的科技城板块，浒通板块和金枫路板块距离较近，并且所在区域的生活、商业配套均较为完善，竞争较大。环境资源分析：三大板块均拥有较为优越的自然景观资源，绿色宜居的理念是楼市板块的重要主诉语。客源分析：三个板块中，浒通板块和金枫路板块离主城区较近，同时占据各分区域的核心区位，利好更多，且板块概念更深入人心；而科技城板块是新兴起的楼市板块，位居城市西部，接受度

8、略低于另两块，市区客户将被其拦截。综上所述：浒通板块和金枫路板块与本案所在的科技城板块形成直接竞争的格局。市场竞争项目从竞品格局可以看出目前本案共10个直接在售竞品，其中科技城板块内2个，浒通板块有5个，金枫路板块有3个。市场竞争项目分析综上对比：金枫路板块的楼盘成交均价是三大板块中最高的，均在12000元/平米以上；科技城板块和浒通板块基本持平。从竞品格局可以看出，三大板块主要在售主力户型为81-