一期商业销售执行方案(最终版).doc

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1、一期商业销售执行方案一、推广主题主标:亚鲁王商业广场副标:酒店/院线/美食/娱乐/超市二、一期商业业态规划1、业态规划一期产品,推售项目一二号楼的裙楼和销售中心所在的这一片商业。暂且将酒店裙楼命名为商业A区,销售中心为商业B区。如下图所示:A区B区B区B区B区:大型超市儿童乐园时尚名品A区:F1:潮派名品F2:美食盛宴F3:娱乐休闲F4:健身会所2、主力店招商商业成功关键在一期,一期成功关键在招商。具体招商原则应包含以下几点:1)品牌先行,规模为首:作为本项目商业整体形象打造的需要。主力商家招商,以品牌+规模为重点考核内容。1)优惠招商:采用免租

2、期、免管理费用、送广告位等形式,进行大力度优惠招商,短期内聚焦市场。2)分区定位,一区一价:依据不同区域,制定不同档次的价格,拉大价差,突出位置优势。3)同业差异,异业互补:同业差异就是不能盲目招同一类的店进入,异业互补的目的是满足顾客消费的选择权提高其消费兴趣与欲望。4)多元招商:为吸引部分品牌和树立市场的号召力,可考虑与商家联营或自营部分品牌的措施,以最大化影响市场。5)完善配套,加强服务:完善商业的各项配套设施,注重后期经营管理的投入,尽快使市场渡过培育期。主力店招商具体业态应包含以下四部分:1)商业B区大型商超招商2)商业A区2层大型KT

3、V招商3)商业A区3层中高档餐饮招商4)商业A区酒店招商5)二期商业超级院线招商一、客户渠道1、现有关注客户分析1)投资性客户较多;2)需求面积在50平方米左右的较多;3)关注二期三期商业较多。2、客户渠道策略1)专业投资者:主要需求以大面积大单为主要需求。2)个体工商户:主要需求以独立门面、自营为主。3)政府公务员:主要需求以小型独立门面,出租为主。4)当地居民:主要需求以独立门面、出租或自营。5)金融机构:主要需求以中型面积、经营及办公为主。6)企业单位:主要需求以大面积、办公为主。二、项目卖点1)绝版地段2)人气广场3)商家品牌(温商超市)

4、4)项目规模5)项目配套6)银城实力7)农行支撑一、产品推售策略1、总体策略招商推动租售并举1)在商业启动前期,以招商为主,吸引大型品牌商家,为后期商铺销售奠定基础及实现价格提升空间。2)根据本期推出的产品特点,根据不同的位置,采取不同的销售策略。细分产品,细分客户,走差异化战略。2、产品细分推售策略A区B区B区B区销售策略建议采取租售结合模式。商业A区一层只销不租。二层、三层、四层商业分割面积较大,较选择客户,建议以售为主,也可出租。出租方式可遵循招商策略。商业B区建议出售。由于大型超市的支撑,可考虑带租约发售的模式。超市部分:按15年返租金,

5、前段分隔划小,后段大单优先。销售中心:按5年返租金。一、价格策略1、价格宣导区域楼层价格宣导A区(销售中心)负一层22000-26000元/㎡B区(酒店裙楼)第一层12000-16000元/㎡第二层6000-8000元/㎡第三层5000-6500元/㎡第四层4000-5500元/㎡1.差异化定价:通过店面分割与区位策略的配合,不同楼层与位置不同价位,形成性价比落差,以此推荐引导,促进客户选择与逼定。2.定价策略:参照紫云市场同行近期开盘价格,商业B区作为本次推出的优质产品,整体价格可以高走。商业A区由于本身条件不具备,价格不宜高开。主要以招商出租

6、为重点。3.优惠措施:建议本期优惠:5万元抵7万元+公折优惠+权限优惠。4认筹红利:在签合同前每个月可获得认筹红利500元,(可抵总房款)。二、租售政策1、免租期:对商家实行免租期政策,具体的免租期时间根据商家业态和市场状况确定。2、针对商家租金政策:(租金测算方式为首年租金为平均租金的70%,13年回收成本)内容第二层商业第三层商业第四层商业投资回报年限(测算)13年13年13年起始月租金(元/㎡/月)26.9320.2015.71起始年租金(元/㎡/年)323.16242.4188.52针对业主租金返还政策:(销售模拟预算)内容第二层商业第三

7、层商业第四层商业投资回报年限(测算)15年15年15年起始月租金(元/㎡/月)25.3619.0214.80起始年租金(元/㎡/年)304.32228.24177.6一、推广策略结合目前现有的资源,本项目推广渠道建议如下:1.短信夹报为主。以强有力的短信夹报,作为主要宣传手段。2.以广场电子显示屏、宣传单张与折页作为重要的推广传播路径。3.以城镇户外大牌广告、公交站台、人群聚集点的户外广告作为基础推广手段。4.以具有影响力的公关活动,塑造良好的项目形象。附:一期商业分工执行表成都同创卓越紫云策划组2014年8月15日

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