中海城商业街销售执行方案

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1、中海城商业街销售执行方案商业街销售执行方案中海城商业街销售执行方案目录商业街基本数据商业街产品的SWOT分析商业街各商业楼分析客户定位商业街形彖定位商业街客户群体特征分析市场分析国家政策银行政策竞争环境营销策略销售任务预售条件销售策略推售时间销售流程准备工作准备工作人员架构附件一、招商说明书商业街基本数据建设工程项目统计一览表-一商业街单位：平方米序号楼号一层面积二层面积三层面积阁楼面积总合计11号1141.981256.611256.61827.494482.6922号1141.981256.611256.61827.494482.693号1

2、189.411189.411111.67435.523926.0144号1913.231947.041869.28999.676729.2255号710.24710.24689.35285.92395.7366号1141.981256.611256.61827.494482.6977号3919.953978.22158.921274.711331.778门楼51251251201536总合计11670.7712106.7210111.055478.2639366.8一、商业街产品的SWOT分析:1、S/优势eqoac(0,1)项目是按照中海

3、城整体规划的社区服务需求考虑的布局，欧式的建筑风格引人瞩目，与周边的中海风景区、地标性建筑、小区建筑等比较和谐。eqoac(0,2)本身处于滨州最高档的别墅社区，与周围的五星级滨州大饭店、政府接待中心中海酒店、会展中心、体育中心、文化中心等项目的运营有业态互补的硬件条件。eqoac(O,3)位置交通便捷，周围停车空间大。eqoac(0,4)周边的市政配套、环境提升的规划建设速度逐渐提速，政府也特别关注，高档的商业氛围和需求也将快速形成。2、W/劣势eqoac(0,1)未来的两年内，小区入住人少，周边人流量也稀少，商业项目的有效辐

4、射空间范围比较小。eqoac(O,2)商业街整体性强，建筑单体面积大，3层的层数、4.5米的层高、7.8米的跨距都比较大，不便于分隔销售，最小的投资单元不低于150万元。周边是高端别樂区物业，对商业街的运营要求也是要走高端，制约了商业街招商的客户范围及业态范围。eqoac(O,3)按照大型连锁超市、连锁酒店、品牌商店等选址要求，棕植1湾商业街位置目前属于陌牛区域，还不符合常规商家选址的基木要求。3、0/机会eqoac(0,1)区域乃至滨州这样整体规划的商业街，数量很少，建成后的影响力会很大。eqoac(O,2)在中海板块，棕欄湾

5、商业街独树一帜，可成为区域的商业中心。eqoac(0,3)区域的商业市场发展，我们有规划优势，避免形成恶性的竞争环境。4、W/威胁eqoac(0,l)我们口己对商业地产的认识及运作能力不足，制定不出适当的商业街运作方案，实现项目的利益最大化。二、商业街各商业楼分析第二章客户定位一、商业街形彖定位：棕植I湾特色风情商业街突出商业街是为高档别墅区住户、高端花园洋房住户等有高端消费能力和奢侈消费习惯客户服务的项目，通过业态的规划控制使商业街更具主题性和特色性，满足消费者娱乐、休闲、餐饮、购物等特色风情文化需求，实现用高雅的消费品牌效应带动滨州

6、区域高端客户的针对性消费。二、商业街客户群体特征分析核心商户圈：滨城区区域内私营业主（重点客户为小区内别墅业主）1、有稳定的经济收入以及租金收入，手头上有闲钱储备，有投资临街商铺的偏好性以及选取习惯；2、期望资金回报高于银行存款、债券及购买住宅，经营方式比较灵活，对投资回报要求较高；3、主要看重投资物业的升值潜力，商铺的总价是影响他们购买的重要因素。？？？次核心客户圈：滨州周边县区投资客户1、对滨州市的商业环境非常熟悉，曾成功地进行过商铺投资，是成熟的投资者；2、手头资金相当充裕，投资承受额度较高，希望把事业向城里转移，以扩大视野，又不离开故土

7、已有的人脉关系。3、非常关注物业的升值潜力，商铺的单价是影响他们购买的重要因素。第三章市场分析一、国家政策国家推出一系列宏观调控政策，“4.15调控”、“限购令”、“加息”、“提高二套房贷款比例”等系列调控政策，针对的都是住宅市场，特别是房产税的推出，制约了人们对高端住宅的投资。在缺少投资渠道的现实社会，住宅调控将对商业地产市场有促进，特别是手里现金充裕的群体。二、银行政策宏观上，国家近期房产调控Z前，商业地产贷款的首付比例、利率设置都要比住宅地产的贷款政策严格，现在“第二套”、“第三套”房产的贷款政策收紧后,商业地产贷款的要求己经与“二套房”

8、贷款基木趋同，而且商业地产的贷款，对投资者购买商业项目的套数、规模不限制，首付款、利率政策也不与住宅贷款情况挂钩。对客户利用银行贷款投资商业地产项目有