辽宁海城燕莎中心商业项目营销执行方案

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1、海城燕莎中心项目营销执行方案2011年5月18日目录要点提示三、项目商业定价第一部分项目回顾四、项目住宅定价一、项目概况第四部分项目招商策略二、项目优劣势分析一、招商整体时间安排三、项目机会与威胁分析二、整体策略四、项目定位三、租金水平及策略第二部分营销策略四、商场运营模式一、卖点整合五、目标业态比例二、销售总体策略六、业态分布三、销售模式第五部分营销部署四、入市时机及销售前提一、阶段性营销策略概述五、销售阶段及工作安排二、阶段性执行方案第三部分价格策略三、媒介计划一、厘定价格的相关因素四、开盘前

2、及2011年下半年工作计划二、定价方法概述五、相关费用预算项目营销总体原则：商业、公寓全部销售，利润最大化；保障项目商业运要点提示营的完整性、可控性、和谐性；整合吸纳项目整体资源优势，提高和丰富项目的价值内涵，保证良好品质。项目整体操作节奏：依据初步预定之开盘时间,结合必须的预热及客户积累解阶段,2011年7月中旬以前为项目营销推广工作的主要筹备期间,7月以后进入正式宣传推广阶段.项目实际推广阶段商业策划公司、广告公司确定推广执行开始,客户商业市场论证/产品完善积累5月6月7月8月9月10月11月

3、12月1月2月7月策划方案调整8月18,开盘销售整体筹备前期准备阶段正式销售执行及阶段策略调整与完善项目前期工作主要涵盖如下:此项工作建议与外部商业策划公1、相关服务单位的确定：主要是商业策划公司和广告公司司合作，配合策划部共同完成。鉴于目前该工作尚未正式展开，2、商业市场定位及发展策略验证，业态落位/布局调整、本报告所涉及营销思路及推广策设计优化略暂时仍按照初步定位及设计方案展开。3、项目租销策略及营销方案的调整与落实营销策略报告将依据市场验证之结果，进行完善和调整再正式执4、项目操作协调和安排

4、行第一部分项目回顾一、项目概况（一）项目概况：项目基本指标：项目规划建设用地面积18406㎡，总建筑面积131887㎡。可供销售面积106000㎡，其中：商业可供销面积约90000㎡，分别包括A区-1F-7F合计78454㎡、B区4-7F合计5000㎡、C区3-6F合计7400㎡；公寓部分8-30F可供销售面积约15000㎡（扣除还迁）；其余，分别用于还迁（C区地面两层和B区南侧地面三层商业和公寓部分空间）和相关配套（地下二层）。经营模式：除还迁部分，尽可能对外销售，局部持有经营（难销售部分，如高

5、楼层）售卖模式：带租约销售（主要是品牌店部分）+直接销售（销售可售空间）+特殊销售（高楼层难售空间）关键节点：2011年5月中旬：国内设计院确定并正式开展工作，6月中旬前完成扩初设计；商管公司确定，预计45个工作日并完成商业定位论证、楼层布局、核心品牌落位全案广告公司确定并正式开展工作；2010年7月上旬：项目正式动工；2010年8月中旬：项目正式对外发售（第一批次产品商铺推出）；至2012年6月：完成项目可售部分70%的销售率。（二）项目的优势与劣势项目优势(S)：�区位优势：位于海城市中心“站

6、前”商圈，历来是全市的商业中心，具有有良好的商业氛围；�交通优势：紧邻城市主干道，多条公交路线直达城市各区及周边县镇；�展示优势：三面临街，周边无遮拦，展示性好，能引起过往人群注意；�规模优势：项目整体总13万余平米，其中商业面积近10万余平米，是名副其实的商业旗舰；�规划优势：远赴美国、日本、香港、上海、北京等多个国家和城市，参观和考察了近百个知名购物中心，同时，结合东北气候特点与海城当地消费习惯等因素，达到现代购物中心理念与海城特质的完美融合.�产品优势：全新的规划理念、独特的建筑风格、挑高八

7、层的双中庭、互通商气与人流的空中连廊、体现顾客身份的高端配置（电梯、卫生间）、多重公共活动空间、自然亲切街景设计；�业态优势：顺应“功能复合化”“空间体验化”的现代商业发展潮流，集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体；�背景与品牌优势：中泽农控股投资商背景、美国燕莎商业投资，加拿大JLD设计、全球知名商管公司管理、知名团队施工等；项目劣势(W)：�高成本劣势：与区内早期项目，本案在土地成本及建安成本方面不具备优势；�销售体量：相对于当地市场容量，近10万平米的商业销售体量，是巨大的挑战；�高楼层空间：A区

8、和C区集中的高楼层商业空间，为销售和招商都带来难度；�回迁商业的影响:本项目存在相当体量的回迁商业,且分布于主要迎街面,其定位及后期商业经营无法纳入项目整体统一运作,小业主的各自为政,对项目销售、招商和后期运营管理带来负面影响。（三）项目的主要机会与威胁项目机会：�城市发展：海城经济持续看好，正处于城市化进程加快的阶段；�城市建设：最新的城市规划继续明确了“站前”核心商圈的地位与作用，旧城改造的提速，相关道路及环境的治理，将使主城区的整体商业环境得到改善；�商圈发展：经过多年发展的