保利地产笔试.docx

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1、传不上去就直接粘贴过来好了一、选择，22题，每题2分，内容涉及会计和税法的基础知识；二、简答，收入的确认；投资性房地产和自用房地产的区别；财务分析；投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1、与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2、该投资性房地产的成本能够可靠地计量。在账务处理上，投资性房地产可以采用成本模式计量或公允价值模式计量。而自用房地产可以理解为企业的固定资产，2者有着本质的区别。前者主要是为了赚取租金或资本增值，

2、而后者仅是自用。当然，2者在一定条件下也可以相互转换。三、计算，土地增值税； 不超过50%部分    30%50%~100%    40%100%~200%    50%超过200%部分    60%收入的确认条件计算；《企业会计准则》关于收入确认条件的规定，销售方在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，与交易相关的经济利益能够流人企业，相关的收入和成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。    对于房地产企业，商品房销售收入实现的具体条件为：    工程已经竣工并通过有关部门验收。通过有关部门验收，是指取得政府有

3、关部门发放的“竣工备案表”。    实际销售面积符合合同规定。在实际操作中，实际销售面积往往与合同规定的面积存在一定的差异，应取得面积测绘表，按实测面积计算房屋总价。    完成房屋交付手续或购买方已接到书面交房通知，且购买方在通知确定的交付使用时限结束后无正当理由拒绝收房。房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况：1.业主方正常来公司办理房屋交接手续：填写“房屋交接单”，凭业主方签字确认的房屋交接单确认销售收入。如果业主已签房屋交接单但因各种原因不去领取钥匙，必须要有业主签字并交物业公司的“钥匙委托保管书”，否则不确认该项销售的收入。2.业主没来办理房屋手

4、续：按销售合同规定的送达方式送达后，业主在合同约定的时限内未来办理手续的，如按合同规定可以视同房屋已交付的，则确认销售收入。送达的标识：采取报纸公告的，留存报纸原件；采用快递方式的，留存快递底单；邮局寄出的，留存邮局回执；采用传真、电话等其他方式的，都要有相应的记录或回单。    履行了合同规定的义务，且价款取得或确信可以取得。一般情况下，客户交清全部房款后方可办理房屋交接手续，才能确认收入。但对于按合同约定分期付款的，则按合同约定的时点履行交接房手续，在办理房屋交接手续后可以确认收入。    成本能够可靠地计量。成本可靠计量是指工程成本已结算完毕或虽未结算但

5、可以按确定的工程完工量准确预估。会计分录；中联房地产公司开发项目占地10000平方米，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1：1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150平方米)。    开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000平方米，二期项目占地面积4000平方米。2009年9月，完成一期12座500套75000平方米楼房建设，建安成本实际支出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售

6、价为3000元／平方米。中联公司根据有关原始凭证结转销售收入，编制会计分录如下：    (1)    支付货币性土地成本支出时。    土地成本货币性支出＝3500＋1500＝5000(万元)  借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费      贷：银行存款      (2)    分摊已建回迁房建造成本时。    第一期回迁房40套建造支出＝7000÷75000×40×150＝560(万元)    借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费        贷：生产成本——建筑安装工程费      (3)    预提未建回迁房建造成本时。    第二期回迁房20套因未

7、实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账：7000÷75000×20×150＝280(万元)    借：生产成本——土地征用及拆迁补偿费        贷：应付账款——预提费用      (4)分配一期土地成本时。 土地成本合计＝5000＋560＋280＝5840(万元)  第一期分配土地成本＝5840÷(6000＋4000)×6000＝3504(万元)   单位可售建筑面积土地成本＝÷(75000－40×150)＝507．83(元／平方米) 单位可售建筑面积建筑成本＝(－)÷(75000－40×150)＝933．33(元／平方米)  一

8、期建安成本＝7000－560＝6440