国华大厦写字楼项目前期定位研究92

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1、国华大厦写字楼项目前期定位研究1.绪论1.1研究目的房地产开发是一项庞大的系统工程，因此就整体项目而言，前期定位工作极为重要，在某种程度上直接决定了房地长项目开发的成败。通过市场调研，把握前期定位的流程。近年来我国房地产业取得了很好的发展，对GDP的拉动约为1.3%，写字楼空间都得到了前所未有的发展空间，并都取得了不错的成绩，在房地产业高速发展的同时，与房地产相关的行业都得到了相应的市场机会，包括与之相关的一些边缘行业`、交叉行业、新兴的行业也得到了蓬勃的发展，比如房地产策划伴随着房地产业的繁荣也生机勃勃。房地产行业的招聘岗位需求中出现次数最多的就是房地产前期策

2、划方面和工程管理方面，这说明房地产业界目前对房地产策划的重视程度以及市场对房地产策划人才的迫切需求程度，进一步说明了房地产策划成熟程度的不足。这些正是我确定论文研究内容的第一个重要出发点。另外，我确定论题的第二个因素就是目前很多的开发商只重视销售策划，而对项目的前期定位策划这一重要环节重视不足，有的重视但却缺乏系统的理论支撑，而造成策划后执行成本太高或执行不了，最终严重影响项目的正常运作，给开发商带来巨大的损失。本文研究的目的是希望能多为房地产开发企业提供一个较为系统、科学的项目前期定位策划的模式作为参考和借鉴。1.2研究意义房地产前期定位策划作为房地产咨询行业

3、的重要业务，它对于我国经济，特别是房地产健康的成长有非常大的推动作用，房地产前期定位策划是社会进步、市场经济健全、房地产的发展、社会实践要求的产物。（1）项目前期定位策划是社会的要求社会的发展必然要求社会各个分支共同进步，发地产也的要飞速的发展。房地产产品从功能单一的遮风避雨“洞窟”演变成了功能综合化、立体化的“雅舍”。完成一个功能复杂的'“雅舍”需要多个方面的专业人才，包括：心理学、声学、光学、电学、工程、管理、经济等，涉及的专业非常的广泛，这样的项目只有积聚各个方面的专家经过反复的综合论证、周密的策划才能很好地完成。换句话说，社会的发展必然“催生”许多“雅舍

4、”性的房地产项目，也必然要求房地产策划的出现和发展，房地产前期定位研究是房地产策划的重要组成部分也必然得到快速发展。（2）房地产前期定位策划是市场经济发展的要求市场经济的发展必然使得各个行业的市场细分程度越来越高，在房地产行业同样是这样。这样的细分使得房地产产品的目标客群变得更“单薄”，在这种市场环境下只有准确定位的项目才能子啊激烈的市场竞争中立于不败之地。要想获得准确的定位必然要求项目开发前期惊醒各种有针对性的定位策划工作，以满足市场细分的要求。（3)房地产前期定位策划是房地产业发展的必然要求一方面，房地产其阿奇定位策划是为了适应房地产业快速发展二产生的一个重

5、要分支，并在实践中扮演着重要角色，是应房地产业发展而产生的；另一方面，在房地产前期定位研究也对房地产业的发展起着重要的作用。从房地产企业的角度，一方面目前房地产产品的综合程度非常高，其融合的专业跨度很大，单纯靠企业本身既有力量可能已经不能游刃有余的完成众多资源的很好整合；另一方面，市场的竞争的加剧，使得房地产企业想要立于不败之地，必须借助更多的社会资源，作为专业的房地产咨询行业就在这种环境下得到了很好的发展，房地产前期定位研究的健康发展，有利于帮助房地产企业的科学决策，进而增强房地产企业的竞争能力。（4）房地产前期定位策划是客观实践的要求从房地产策划和房地产前期

6、定位策划的发展历程可以清晰地看到，房地产前期定位策划是顺应实践的要求产生的，从没有前期定位策划的时代，到目前简单的前期定位策划，都曾在实践中反复的验证。从以上所述不难看出，房地产前期定位策划是适应社会发展、市场经济发展、房地产业发展要求的产物，是经过时间的反复证实其重要性的产物，房地产前期定位策划的发展具有重要的理论意义和现实意义。2.宏观市场分析2.1宏观经济环境分析青岛GDP逐年增长，经济增长速度大幅高于全国平均水平，为房地产发展提供稳固经济基础。统计数据显示，2010年上半年青岛市实现生产总值2586.7亿元，按可比价格计算，同比增长13.9%，比上年同期

7、加快3.4个百分点。2001年以来，青岛年均经济增长速度为14.9%，较同期全国水平高5个百分点。居民收入水平较高，城镇居民人均可支配收入是全国的1.3倍，青岛市居民人均收入和GDP为64096元，是全国同期水平的2.6倍，已达到中等发达国家水平。与沿海城市比较来看，人均GDP低于大连、厦门，高于中天和天津。人均GDP增速近两年趋于平稳，但从近10年城市发展的历程来看，青岛的潜力和基础比较大。全是户籍人口增长平缓，中心城区1人口占三成。青岛人口结构稳定，2009年全市户籍人口为763万，2002年至2009年期间年均增速为1%。2009年，青岛市中心城区人口为2

8、75.17万人，中心城区