万科 里城踩盘报告.ppt

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1、万科·里城踩盘报告4营销分析321基本资料概况客户分析户型分析5园林细节分析6踩盘总结Part1.1开发商背景分析万科在各方面成绩中都证明着自己在房地产中的领跑者地位。万科的建筑更是高品位和高品质的代表万科·资料万科·战绩万科·项目1998年至2003年度，公司连续六年在深圳市房地产行业综合开发企业资质排名前列2002年，被国家建设部评为国家一级资质房地产开发企业2003年6月通过国际权威机构BSI认证，荣获UKAS（英国认可委员会）颁发的ISO9001：2000质量管理体系证书……天景花园威登别墅荔景大厦万景花园城市花园四季花城金色家园温馨家园金域蓝湾东海岸17英里万科城第五园千林山居

2、海口浪琴湾长沙西街花园……开发商名称深圳市万科南城房地产有限公司成立时间1994年（是1988年成立的万科集团房地产经营管理本部）累计房地产总投资65亿元累计商品房竣工面积112万平方米累计商品房销售面积106万平方米累计商品房销售收入75亿元企业资产总计32亿元（以上数据截止至2008年，数据源自互联网）第五园四季花城金域蓝湾东海岸万科城城市花园Part1.2项目背景分析开发商：深圳市万科房地产有限公司地址：深圳坂雪岗片区代理商：中原地产物业管理：深圳市万科物业管理有限公司总建筑面积：73万平方米总占地面积：50万平方米容积率：1.46%绿化率：30%物管费：庭院别墅3.4、叠院Hou

3、se2.6、高层2.9元/平方米·月万科·第五园是万科众多楼盘中以中式建筑风格为卖点的楼盘在2008年中国国家地理杂志社与新浪房产联合推出的“评选中国最美丽的100个楼盘活动”中，万科第五园就在其中在万科·第五园的身上，我们可以看到徽派建筑元素和晋派建筑元素的影子。但是最值得一提的是，万科·第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，以期即可营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。基本资料背景资料1第五园建设共分9期，现还有2期未开发序号项目容积率产品线1一期·第五园1联排别墅、多层2二期·第五园1.52高层、多层3三期·

4、第五园1.44联排别墅、高层、叠院别墅4四期·里城1.32高层5五期·空中院馆、云锦、第五寓1.5高层6八期·景台1.9多层、高层容积率与生产线分析第五园的产品类型十分丰富，产品的区划也比较明显。前三期主要以别墅、豪宅等产品作为主打，一期推出的townhouse产品全面开拓深圳联排别墅的先河项目处于第五园的四期，有了万科多年的房地产开发经验与多期的推售沉淀，项目各方面都更显成熟六期七期九期三期一、二期五期八期四期·里城三期-2007占地面积:64007m²建筑面积：82555m²容积率:：≤1.44绿化率:：≤28%五期-2008占地面积:58358m²建筑面积：90455m²容积率:：

5、≤1.5绿化率:：≤28%一、二期-2005占地面积:111958m²建筑面积：142305m²容积率:：≤1.27绿化率:：≤28%四期-2009占地面积:49814m²建筑面积：65880m²容积率:：≤1.32绿化率:：≤39%八期占地面积:39407m²建筑面积：74873m²容积率:：≤1.9绿化率:：≤42%第五园分期情况2项目概况3因此，万科·里城打出了“更有经验，更懂家”的口号，说明了里城更懂得客户对于家的需求里城的户型偏中小，是万科第五园内整体套均面积最小的一期。项目主要分两个区发售，A区分为四栋（1、2、3、4栋），均为69—73平米的两房和少量的45平米公寓，赠送在

6、20平米左右。已经全部售罄。正在发售的是Ｂ区，均为89平米，赠送后面积为122平米。本项目为了满足客户对于居住的需求，在赠送面积及户型配比上都体现了人性化的设计。本次我们踩的是万科·里城里的第6栋楼，５、６栋首层３户，７层两户，首层都送地下室和花园，A区B区高绿化率和低容积率的配比，都说明了项目适合人居的特性项目信息开发商深圳市万科南城房地产有限公司占地（㎡）49814.60地址龙岗区坂田街道雅园路建面（㎡）65880.72代理商中原地产住宅（㎡）64550建筑设计商业（㎡）500发展商深圳市万科南城房地产有限公司其他（㎡）830.72整合推广风火广告容积率1.32物业管理深圳市万科物业

7、服务有限公司绿化率39%物管费2.9元/㎡覆盖率9.07%建筑类型高层总户数745栋数7车位数525均价21000元/m²车位比1：0.7配套商业、教育、医疗、邮政、餐饮开盘日期2009/5/28技术指标41.将近30%赠送面积2.2梯4户风车型全通透排布，采光及通风效果极佳3.主人房配置1.6*3.2米宽大衣帽间4.宽大阳台，园林景观可视程度高：无论从品牌、区位、产品还是配套价值上分析，项目都比同类型住宅更具挑战力二四万科第五园隶