中瑞香周路项目市场定位中期沟通ppt课件.ppt

《中瑞香周路项目市场定位中期沟通ppt课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、大连香周路项目市场定位中期沟通谨呈：中瑞地产2007.11.23价格目标：现金流滚动回收，保证项目稳步开发;战略目标：品牌形象树立，开拓大连市场，稳定后续开发;目标。本体。本体位于老城市中心边缘区域，交通路网发达，但便利度不够处于老城市中心边缘，交通路网发达项目位于西岗区香洲路距机场约5.06公里距火车站4.6公里距西安商圈2.3公里,10分钟车程距青泥洼商圈6.7公里,15分钟车程便捷度不够香周路、西南路在早晚高峰期间拥堵现象较严重；香周路目前为双向四车道，中间为双黄线，不准压线、逆向超车和左转；影响交通的便捷性；迎客路华北路华北路

2、西北路大连机场大连火车站西安商圈青泥洼商圈东北路中心城区香洲路为城市主干道公交车站：408、409、410、503、602。。。规划指标:占地面积：56300平米建筑面积：约10万平米其中住宅92000平米公建8000平方米容积率：1.8限制性条件:建筑密度：〈25%绿地率：〉35%建筑高度：〈60米沿香周路建筑高度〈16米住宅套型要求：严格执行90/70政策本体产品设计空间受限：项目严格限高，严格执行90/70政策大连热电厂富士工具厂大连衡器厂项目地块煤气二公司氯酸钾厂试剂分厂第三橡胶厂污水处理厂现状水塔现状高压线香洲路西安路商圈青

3、泥洼商圈百安居麦德隆百安居麦德隆百安居麦德龙家乐福第五中学工人村小学西安路商圈青泥洼商圈西安路商圈青泥洼商圈距离西安路商圈约2.3公里,10分钟车程距离青泥洼商圈约6.7公里,15分钟车程本体周边教育配套薄弱，目前周边无基本生活商业配套教育配套：幼儿园：无；小学：工人村小学；中学；第五中学；学区学校教学质量在大连市属于中等偏下水平；商业配套：项目附近无配套商业;项目北侧一家家乐福，距离约2公里，自驾车程3分钟，步行约20-25分钟；南侧百安居，麦德龙，自驾车程约3-5分钟，步行约20分钟；距离西安商圈5公里，自驾车10分钟车程；距离青

4、泥洼桥商圈7公里，自驾车约15分钟车程；宏都·筑景销售代表:区域发展前景较为看好，临近市中心，靠近西安路和青泥洼商圈；地块本身硬伤较多，临近高压线，有辐射；临近热电厂，噪音影响较大，周边规划搬迁工厂搬迁时间不确定，周边绿化程度不好；亿达的唯美品格对周边房价有一定的带动作用，周边区域房价看涨；中国银行某支行行长李女士(30岁):周围没有像样的楼盘教育配套不好，这是重点因素交通现状不好生活配套还可以印象中一直是贫民聚居地有噪音影响大连中远高先生(26岁):发展比较落后有噪音影响周边人群素质不高周边工厂较多，有污染孙小姐　大连金玛超市连锁有

5、限公司企划主管:区域位置较好，距离大连市中心和机场均较近，处于中心点。但个人感觉交通相对不够便利，容易堵车，车站有一定的距离，路程时间相对较长（步行10—15分钟）周边配套设施还有待完善，家乐福距离20分钟步行路程，生活居家购物相对不大方便。厂房多，中间居住人群相对少，周边区域的居住人比较嘈杂。外部环境噪音、空气污染大，热电厂较为反感，心里不接受。区域污染、交通和居住氛围对客户形成影响周博(半岛晨报首席记者):新公司缺乏品牌号召力,将会影响销售价格与项目品质;产品面积不宜过大,走大众化路线;区域定位为春柳还是大纺需要慎重考虑;配套学区

6、对购房起较大因素;王昌青(焦点房地产):新公司缺乏品牌号召力,建议与周边其他公司如春柳公园共热区域市场;项目应定位为年轻人,看中交通与位置,对环境等硬伤的在意程度弱;刘参昌(<中国建设报>辽宁部主任):短、平、快的策略，做足容积率，加快销售速度实现利润最大化；针对工业地块，要注重产品设计、新型建材的应用，突出产品细节，增值服务等来弥补土地属性的缺点；目标客户应锁定原有区域的老年人，以及过渡为主，对环境要求不是很高的首次置业年轻人；70万2室，90万三室为建议产品郭伟（《魅力》地产部）:与其他项目共同形成板块效应；新技术的应用与改进提高

7、卖点；、避开大纺、工人村字样，区分区域价值；业内人士看淡区域的高端价值金广地产公司总监（30-40岁）:该片区属于中低档居住区，当年香海花园的售价较低，近几年华北路的房价涨幅较大。此区域的原住居民已具备更换条件和实力。区域交通比较方便，但是临主路，会有较大的噪音污染。认为区域最大的问题是空气污染问题，热力厂对购买无明显影响。优势劣势70/90政策限制本体条件区域内相对较差限制位于距老城中心最“快”的新区内，交通位置优势明显空气、噪音污染旧城厂区改造未显示启动周围配套薄弱城市距离自身城市化无居住氛围产品发挥空间不大60/16米限高项目位

8、于老厂区，规划前景利好项目优劣势分析虽然是城市内，但客户对区域认知度低，且现状较差，不具备较好的区域平台支持我们的目标问题。矛盾点较低的区域认知VS较高的价格和速度要求关键问题中小规模项目如何突破陌生区域价值瓶颈？案例。