中山五路商业地产项目市场定位与商业规划初步策略沟通ppt课件.ppt

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1、中山市英联置业投资有限公司中山五路商业地产项目市场定位与商业规划初步策略沟通二零一一年八月前言本方案为初步沟通方案。本方案通过实地调研和数据统计，对中山市商业地产市场和项目地块环境进行简要分析，旨在明确本项目的突破方向。本方案在提出问题、分析问题和解决问题的过程中，初步探讨项目的可行性及可操作性。目录中山市商业地产基本状况简论项目区域商业环境分析项目市场定位项目商业规划项目招商策略商业地产基本状况中山市中山市商业地产基本情况近几年，中山商业市场有较大的发展，但是相比住宅而言，成交量、成交均价的增长速度均显得落后。城区商业供应水平非常低，无大型综合型商用物业推出市场。今后几年，中

2、山将有较大体量的商业项目出来，所谓的“城市综合体”项目不会低于8个。集中面市的结果，就是造成过量。市政府大力支持和推动凤鸣、益华、富华、大信等特色商圈，其中益华、大信都在酝酿新一轮的成长扩张。相关部门数据显示，2011年3月，中山全市商业地产的成交达到250宗，到了4月份降至229宗，而到了5月份则是飙高至367宗。且这三组数据相比去年同期都有较大幅度提高。升温态势明显。近半年来，中山城区商业物业成交主要集中在西区，从全市来看，商业地产项目的特点就是多而散，且大多不成规模。怡华商圈步行街商圈大信商圈华润万家假日广场吉之岛富业广场本案中山商业基本格局7中山主要商业基本情况对比项目

3、名称商业建筑面积（平方米）定位档次停车位（个）平均租金（元/天/平方米）空置率*业态构成大信新都汇110,000ShoppingMall中高1,0006.5-18（商场首层）2-5（步行街）营业额的22-30%（百货）0%百货+超市+专业店+大型餐饮孙文西步行街43,000旅游步行街中低04-70%服装+餐饮逢源步行街52,000步行街中4502-1120%服装+餐饮中山百货5,000传统百货中4015%-20%（含管理费）30%百货中恳百货12,000传统百货中5006-1010%百货吉之岛20,000超市中高100*-50%超市+餐饮假日广场28,000ShoppingMa

4、ll中高600*6-12（商场首层）3-6.5（步行街）营业额的22-25%（百货）0%购物中心+超市+大型餐饮好又多超市5,000*社区配套商业-20-0%超市+餐饮益华百货50,000百货中高1,6008-12（商场首层）营业额的20-30%（百货）30%百货+超市+专业店南下新码头22,000一站式文化娱乐城中2002-3.3（商场首层）5%正在招商万佳超市33,000社区配套商业-500*营业额提点25%超市+餐饮8商圈开业时间规模经营状况未来发展前景益华商圈1995年5月大信新都汇2004年4月孙文西步行街1998年开街假日广场2004年8月东区华润万家2001年9月

5、富业广场2009年9月吉之岛2003年7月中山主要商业总体情况对比中山市商业地产总体特征市级商圈内，孙文路、中山路和博爱路之间，中山三条东西走向主干道上，依靠便利的公交系统辐射全市。商品种类齐全，品牌集中，主要包括有化妆品、服装、体育用品、家用电器、餐饮、娱乐等商业类别。百货、购物中心和大卖场多由开发商租赁给商业经营公司，由该经营公司对商业进行分租，并实行统一管理；或由开发商自己持有，由商业经营管理公司以输出管理的方式对商业进行管理，收取管理费用。商业街多采用租售并举的经营模式，由开发商组成商业经营管理公司统一管理；分布商品种类经营模式百货、购物中心，以及包括大型综合超市、建材

6、家居超市在内的大卖场。商业形态业态构成写字楼底商的经营内容以服务写字楼人群为目的，多集中在餐饮、咖啡、金融、休闲、便利超市等经营业态；居住类物业的底商通常会集中小型超市、美容美发、洗衣店、面馆等服务以及各类专卖店等丰富的商业业态；大多数的商业购买者为投资客，预计可达到60-70%左右的比例；自用购买者通常用以经营餐饮、休闲娱乐或美容美发、便利商店等业态，经营餐饮和娱乐类型商业的商家通常选择购买写字楼底商；买家特征中山市商业地产市场基本问题中山市商业地产市场起步较早，从上世纪40、50年代作为四大百货的发源地，当上世纪90年代风靡珠三角的孙文西步行街，然后进入新世纪之后，发展相比

7、周边城市比较落后。起步早、发展慢物业开发及经营模式落后大部分的商业项目在开发时，对前期的可行性论证仍停留在初级阶段，更多的是为将来的销售考虑，对未来的经营考虑的不到位不充分。近几年是中山市“城市综合体”崛起的时代，全市各地多个商业项目均打着综合体的概念，大部分商业项目都写字楼、公寓、酒店、商场等业态。虽然MALL业态未来的发展潜力确实巨大，但商业地产后期运营效益的最大问题，就是自有项目的开发和定位的差异化。缺乏创新、特色的同质化只会导致竞争恶性化。商业项目同质化情况严重开发与经营脱节商业地产