商业地产的定位策略与招商原则P开发流程项目定位建筑规划资料ppt课件.ppt

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1、商业地产的定位策略与招商原则主要内容商业地产概念及种类商业地产的开发流程商业地产的定位策略商业地产的建筑规划商业地产的招商原则商业地产概念及种类商业地产的概念及种类住宅地产开发价值链:土地+建筑材料+劳动力=住宅产品购买:土地建筑材料劳动力=住宅产品出售:房屋收益:一次性产品增值商业地产的概念及种类商业地产开发价值链:土地+建筑材料+劳动力+商业经营=商业地产购买:土地建筑材料劳动力出售:商品服务收益:长期商业增值＋商业经营商业地产的概念及种类商业地产的种类:购物中心(ShoppingMall)：大都会购物广场百货地产:重庆百货茂业百货

2、新世纪百货专业市场:朝天门服装批发市场盘溪农产品市场旅游地产:洪崖洞文化地产:磁器口传统文化步行街创意地产:洋人街欢乐谷创意产业园OUTLETS地产:奥特莱斯社区邻里型地产:社区商业商业地产的开发流程流程三流程四流程五流程六流程一确定开发项目具体地址项目投资财务分析（静态＼动态）项目系统定位前期市场调研分析项目规划设计及施工项目招商推广策划流程七项目开业及经营管理流程二商业地产开发的主要工作流程利润风险高利润中高利润中低利润低利润低风险中低风险中高风险高风险次主力店(小型超市折扣店)专卖店(大型精品店)个体店(连锁店便利店)商业业

3、态风险与经营利润成正比主力店(零售百货)商业地产的定位策略商圈饱和度指数：TRS=C╳RERFTRS:某地区某商品商业饱和指数C:某地区购买某商品的潜在顾客人数RE:某地区顾客平均购买额RF:某地区经营同类商品商店营业总面积例1:龙湖大社区洗浴服务商业饱和度测量,龙湖大社区洗浴服务潜在顾客数量为10000人,每人每月平均消费额为300元,该地区现有洗浴中心营业面积为20000平米,则商圈饱和度为:10000╳30020000=150例2:加州大社区洗浴服务商业饱和度测量,加州大社区洗浴服务潜在顾客数量为20000人,每人每月消费额为200

4、元,该地区现有洗浴中心营业面积为6000平米,则商圈饱和度为:20000╳2006000=667商业地产的定位策略定业态定主题定客户定位置定档次定规模商业定位商业地产的定位策略商业地产的定位策略商业服务对象特征分析与定位区域年龄性别收入职业其它目标客户群体香港城目标客户群体:区域:江北渝北渝中为主年龄:15至35岁性别:女性为主收入:中等偏下收入1200-2500元其它:……商业地产的定位策略商业规模直接影响辐射半径商业类型规模（平米）辐射半径邻里型50-2000.5KM社区型200-5000.5-1KM地区型500-200001-3K

5、M城市型10000-1000003-15KM超级型50000-20000010-50KM宜家辐射半径可能超过200KM商业地产的定位策略档次定位与客户定位、规模定位互为影响新世纪＆沃尔玛新世纪＆远东超市新世纪＆屈臣氏社区零售店＆7-11档次规模新世纪沃尔玛远东超市屈臣氏商业地产的定位策略商业选址的原则商业选址的四大原则可视性原则接近购买力原则聚集原则交通易达性原则汇祥好莱坞？步行街的可视性１２３步行街的可视性星河湾社区商业步行街——外街星河湾社区商业步行街——内街步行街的可视性广州雅居乐步行街的可视性店招可视区橱窗可视区商业地产的定位策略业

6、态＆业种业态：商业经营形态，如超市、百货业种：按商品种类划分的店铺，如粮店、鞋店业态定位就是功能定位广东东莞华南MALL业态比例三大主力业态：零售、餐饮、娱乐商业地产的定位策略主题定位商业经营的概念或者商业消费的价值若无主题,则考虑季节或节庆类主题活动例如:日本东京迪斯尼—海上乐园（世界上最大的样板区，商业主题）香港兰桂坊—嘉年华节庆主题（节点主题）重庆得意世界的主题？苏和88号爱上真爱COTTON……商业地产的建筑规划中庭建筑结构外部流线出入口内部流线商业规划层数外部动线的两个基本分离人流动线与车流动线分离客货车流动线分离商业地产的建筑规

7、划商业地产的建筑规划商业地产的建筑规划出入口设置在来店人数最多的路径附近最集中的车站附近最靠近主要路段的地方最开阔，可视性最好的地方注意：同一朝向尽量减少出入口的数量步行街的人流城隍庙商业街城市主干道引入人流引入人流一中心多轴线的商业平面设计位于天一广场东南角传统的城隍庙购物中心为天一广场的人流量提供了保证。哥特式风格的天主教堂和历史建筑为天一广场增添了异域和历史元素。水晶街中的水景商业成为天一广场最大的亮点之一。中心广场地下停车库地上停车库地下自行车停车库各个商业建筑利用廊桥相连，是消防需要，更是商业人流动线设计的需要。商业VI设计及店面

8、包装。品牌一览表外街建筑立面内街建筑立面内街建筑立面内街庭院内街橱窗设计商业地产的建筑规划中庭的作用平面商业空间的调节整体商业资源的整合楼层商业效果的展示楼层人流的交通组织商业地