成都凯斯顿华府提案报告ppt课件.ppt

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1、2009.4凯斯顿·华府营销报告谨呈：~~~~~~~有限公司版权声明本文仅供客户内部使用.地块解析项目梳理竞品分析市场企划与广告见解PART2PART3PART4PART5大势判断PART1目录项目背景规划建设净用地面积：34214.53㎡规划总建筑面积：75668.03㎡商业建筑面积:500.46㎡总绿地面积：11975.20㎡容积率：2.21绿地率：35%机动车位：318辆总户数：640户6+1多层11F小高层18F公寓第一部分:大势研判年份2005年2006年2007年2008年商品房销售面积（万㎡）848．3

2、31008．81332．13646．91数据来源：成都房管局销售量下滑：2005-2007年成都市商品房销售都保持持续增长态势，到2008年其商品房销售面积跌入低谷，成交面积约为646.91万平方米,较07年减少一倍多。就其原因是9.28政策、地震及金融危机等因素导致市场不景气。2009年房地产市场——成都市场反应2009年房地产市场——成都市场反应08年整个成都楼市大部分楼盘出现不同程度的降价，促销力度也非常大，降价走量。08年王石抛出“拐点”论，随后万科地产率先降价。万科地产、蓝光地产、中海地产等大开发商的降价促

3、销力度强；在08年的推广费用预算也大大降低，推广更为直接，媒体诉求多为价格，掀起了08年房市价格战；部分品牌开发商为确保年底目标的实现及快速回笼资金，纷纷采用低价策略拉动成交走量。经过了08年房地产行业的寒冬，于年底出现回暖，09年迎来房地产市场的小阳春。月份销售面积(万㎡)2008年1月62.792008年2月25.422008年3月60.512008年4月68.922008年5月56.192008年6月46.412008年7月47.122008年8月51.222008年9月51.252008年10月50.5200

4、8年11月55.392008年12月71.192009年1月1372009年2月1862009年房地产市场——成都市场反应成都五城区销售情况：2月进入最低谷，4月进入高峰期后滑落，5月至11月基本平稳，在12月逐渐回暖。市场出现回暖的迹象，出现15个月以来新高。同比增长47%，比市场形势最好的2007年同期还高出4%。2009年房地产市场市场于年初出现小阳春，市场逐步回暖。从金融专家及业内人事分析认为，此次并非真正的市场回暖，这需要一个过程。但目前的销售数据表明现在的确是出现回暖迹象，表明目前的成都市场由整固期向恢复

5、期过度。2007年2008年2009年2010年…2011年08年底销售期不容乐观，销售回款慢。春节期间及节后销售情况明显回暖，月销售40套左右，2009年房地产市场——市场验证项目名称金海岸天府花园水城开发公司成都金海岸置业投资有限公司物业类型多层+小高层+高层推售房源二期B区房源及部分A区房源；推售户型套三、套二、套一均价均价2900元/㎡销售情况市场回暖至今销售近100套。去年年底月平均销售15套。客户构成金堂本地客户为核心客户，外埠客户比例占50%左右。优惠活动：优惠力度为1-3个点。09年2月22日开盘，推

6、售200套，5小时售罄，销售率100%；2批次与一月后推出，仍然取得较好的业绩。项目名称金色海蓉开发公司成都一航万科滨江房地产开发有限公司物业类型高层（全装修）推售房源推售房型为套一、套二，共计200套总价50-60万元；一期一批次约51万元/套销售情况2月22日开盘，200套房源被上千名购房者围抢，数小时内销售一空。3月7日二批次开盘，仍然取得不错佳绩。2009年成都市场进入恢复期，整体来看:策略：1、找到刚性需求客户，利用项目独特的核心竞争力实现速度的突破，形成市场热点。2、适当的控制整恢复期的开发节奏，多产品线

7、组合增强竞争力。恢复期的取胜关键：第一部分：大势研判小结特点：刚性需求成为主导购买力，个别具有核心竞争力项目能实现快速销售，一般物业走量不走价，价格关注度高。第二部分:地块解析本案项目地块——地理位置:地处成都市青白江区，北依绕城唐巴公路.项目所处区位为唐巴路北片区区域，为青白江新城区区域边缘地带。占地约34214.53㎡。基地内地势较为平坦.青白江区城区区域情况——项目位于红阳路—石家碾片区，是青白江新城区，配套相对完善。青白江区城区区域情况区域面积功能定位发展现状主城区华金路以南、团结路—青华路以北、学苑路以西区

8、域政治、经济、文化、商贸中心目前的城市核心区，但靠近工业区，居住环境较差红阳路—石家碾片区华金路以北、唐巴路以南、菁华路以西、成绵高速连接路以东区域新兴的居住中心区，区内新建住宅项目较多临主城区且离工业区较远，居住环境较好，目前多为新建住宅，配套相对完善唐巴路北片区唐巴路以北、成绵高速以东区域规划中的新兴综合性社区远离工业区，居住环境最好，现目