房地产企业成本管理理念分享ppt课件.ppt

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1、房地产企业成本管理理念分享1房地产企业成本管理的现状成本管理就是工程成本管理；只关注招投标和施工过程成本；成本管理是成本部和总经理的事情；有目标成本，但是只有签订合同后才能拆分出；做了很多年的房产开发，没有一套完整的成本指标库；……房地产企业成本管理的现状房地产成本管理经典语录利润＝收入－成本——省钱就是赚钱！合理的分配成本——好钢要用在刀刃上！价值＝功能/成本——花“小钱”赚“大钱”！2成本分级管控及落地关键1成本管理的“三全”管控目录房地产现代成本管理理念全成本管理全员责任成本全生命周期管理“三全”成本管

2、理全成本管理为确保建设工程项目的投资收益和利润最大化，对工程建设从可行性研究开始经方案设计、扩初设计、施工图设计、招标、施工、竣工验收、工程结算、后评估等过程，围绕工程投资所进行的全部行为和组织活动。全成本管理的概念在项目建设的各个阶段，采用科学有效的方法和措施，在优化建设方案、设计方案和施工方案的基础上，把建设项目成本所发生的费用控制在合理范围和合理的限额以内，并及时纠偏，以保证项目目标成本及目标利润的实现，从而为公司获得最大限度的经济效益和社会效益。全成本管理的目的全成本管理全成本管理全生命周期管理土地获

3、取阶段成本管控的重点土地获取阶段的成本测算非常重要，成本测算的准确性与否直接涉及到土地成本的大小，一味疯狂不理智的拿地，最后导致土地成本过高项目亏本无法开发。更坏的是流转资金套牢，公司资金链出现问题，影响企业的发展。影响土地成本的因素：1、土地距市中心的距离；2、土地的成熟度；3、土地上是否有附着物，是否需要拆迁；土地获取阶段成本管控的重点设计阶段成本管控的重点占建安成本比例对工程造价影响降低工程造价直接影响对项目投资影响设计阶段1.5%-3%75%-90%10%建设费用的多少建设工期的长短极其重要特别是扩初

4、设计阶段对项目经济的影响达70%-95%，实际上，当扩初设计批复之后，存在的技术问题、费用问题都很难解决，必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。设计阶段成本管控的重点方案设计阶段关注的重点：在多个方案设计间进行选择时，除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，成本方面应重点考虑以下几个方面：(1)建筑主体应避开原水塘等淤泥质软地基所在位置；(2)±0.00的标高、道路环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方量最小；(3)水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短。设计阶段成本

5、管控的重点除此还应对方案调整引起的下列变化进行重点关注：(1)商业面积调整；(2)地下室及人防面积调整；(3)停车比例及方式的调整(停车率提高；“架空停车、地下车库等非路面”停车的比例)(4)基础形式的调整；(5)设备配套方案的调整；(6)场地平衡基础处理等内容的增加；设计阶段成本管控的重点扩初设计阶段重点关注：建筑平面、基础类型、结构形式、结构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型等。扩初设计阶段成本控制设计阶段成本管控的重点建筑专业：确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造

6、成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构设计成本的增加。同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不选择不规则或非常不规则的建筑方案。在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高等，层高每增加0.1m开发成本相应增加该层的3-5%。设计阶段成本管控的重点门窗的设计：在必须满足通风及采光要求的同时，应注意选择合适的窗地比(外墙门窗面积与建筑面积比)。铝合金或塑钢门窗除风格要求外，分格不宜过小，以降低型材的用量。设计阶段成本管控的重点各

7、停车方式的优势与劣势：(1)地面露天停车(2)利用建筑物架空停车(3)建筑物下的地下停车库(4)平战结合的人防地下室停车库方案比较进行成本测算时，应注意容易忽略的露台、不算面积的架空层、假复式、骑楼、空中花园等引起的成本增加。设计阶段成本管控的重点结构专业关注点:钢筋和砼成本占主体建筑成本的较大比重，单方钢筋含量和单方砼含量应作为结构设计控制、审查重点，并与同类建筑进行比较分析。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础、筏板、预应力管桩、灌注桩；柱、梁截面尺寸直接影响结构的混凝

8、土和钢筋含量，也对建筑使用功能有一定影响，在做方案比较时需着重考虑。设计阶段成本管控的重点安装专业关注重点:给排水、电气设备、智能化设备的选择：首先应充分调查市场，了解各种品牌的声誉及供应状况；其次在满足使用要求的前提下，性价比较高，且兼顾长期使用成本。对于分期建设的大型小区的总配电房、分配电房及水泵房的方案设计时，应提前做到合理规划，全面考虑。设计阶段成本管控的重点设计阶段成本管控的重点园林景观专