房地产企业责任成本管理课件.ppt

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1、成本管理精细化之一房地产企业责任成本管理交流与探索讲师：黄智峰2012年12月17日行业竞争激烈地产政策调控企业利润趋薄管理精细化需求主要政策减少供给、启动房地产政策干预收紧信贷、加大税率抑制需求全面扩大需求增加供给、抑制需求、调控房价财政政策两年内（后来变为五年）转让住房征收营业税减免营业税期限由5年将为2年营业税免征时限恢复到5年货币政策第一套首付20%，二套房适度提高对开发商自有资金不低于开发项目总投资30%央行六次加息实施差异化货币利率提高二套房首付央行五次减息二套房利率优惠支持开发商融资和

2、信贷央行二次加息限贷不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款土地政策以招拍挂的方式公开出让土地使用权土地出让实行“收支两条线”管理新增土地使用费增收标准提高一倍放宽土地款支付期限和比例严查土地闲置，对闲置土地的企业停止贷款保障性住房及其他70/90政策今后三年建400万套保障性住房10年580万套，11年1000万套保障住房，大力发展公租房行业现状（2012年1-11月统计数据）指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）6477216.7房屋施工面积（万平方米）55665813.3房屋新开工面积（万平

3、方米）162413-7.2土地购置面积（万平方米）31638-14.8土地成交价款（亿元）6594-10.3房屋竣工面积（万平方米）6770614.1商品房销售面积（万平方米）917052.4商品房销售额（亿元）535269.1商品房待售面积增加（万平方米）3356732.0房地产开发企业本年资金来源（亿元）8580214.1其中：国内贷款1320816.1利用外资371-51.5自筹资金3537413.8其他资金3684915.2恒大、万科近年利润比较由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已

4、对恒大报表的“营业收入”项作“营业税及其附加”的调增处理数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书45毛利率***********净利率********增（减）值收益（损失）（亿元）******核心利润率*恒大万科恒大万科*注：核心利润率=（利润-物业增值收益）/调整后收入5对策----管理精细化需求精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于发达国家（日本20世纪50年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入

5、的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。现代管理学认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二层次是精细化，第三个层次是个性化。房地产企业的成本资金成本项目建造成本管理、营销成本成本管理分解组成土地成本各项税费形成责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系宗旨：聚焦：房地产项目全成本管理房地产项目成本序号成本费用名称一、地价及征地费用拆迁补偿或项目收购费二、政府报建收费及其它前期费用三、勘察设计费、监理费、咨询服务费四、建设项目工程费用五

6、、建设单位管理费六、预备费七、财务费用八、营销费用九、税费十、总成本项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标成本是一系列经营过程结果的迭加；成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调；成本控制需要各环节之间的有机协调与配合；房地产成本作业过程：房地产项目成本的形成管什么？怎么管？目标成本责任成本房地产企业责任成本管理体系建立合理的目标成本---控制标杆将目标成本分解成责任成本---控制依据将成本控制落实到各业务操作环节中—实施控制量化的控制指标与评估---

7、控制落到实处控制结果考核与绩效考核挂钩---结果为导向责任成本管理总体思路目标成本一、目标成本的设立1、目标成本的概念目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制标杆目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。目标成本体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。目标成本要体现先进性和严肃性一、目标成本的设立2、目标成本的设定原则符合项目（公司）盈利需求

8、符合项目产品定位，达到合理的性价比符合市场原则销售成本项目定位产品标准盈利公司行为专业体现3、目标成本确定的过程1、投资决策《项目投资可行性报告》投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算34、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约一、目标成本的设立偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈设立目标成本（审批