昆明金色年华印象街商业项目推广策划ppt课件.ppt

《昆明金色年华印象街商业项目推广策划ppt课件.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、金色年华·印象街推广策划金色年华●印象街推广策划◆一、市场分析◆二、项目SWOT分析◆三、目标客户群简述◆四、项目定位及广告策略目录一、市场分析金色年华●印象街推广策划一、市场分析金色年华●印象街推广策划一、市场分析1、昆明市商业地产近况§1.1）竞争激烈，大型商业项目陆续登场。即将上市：◇昆明走廊、新西南商厦、汇都国际、文明街改造、北辰财富中心、大商汇等自金碧辉煌之后，商业地产相对淡季；05年大有卷土重来之势。金色年华●印象街推广策划一、市场分析§1.2）特点。◇体量巨大：数万至十数万平方米。◇过于集中：除财富中心、汇都国际外，都集中在近日商圈和青年路商圈。商业地产运作存在巨大困难和风险

2、，巨额的财富诱惑迫使投资开发商不断推陈出新，走大型化、综合化的道路。金色年华●印象街推广策划一、市场分析2、北市区商业地产市场§2.1）纯商业地产较少，以社区商铺为主◇赢城洋楼：社区商铺，商铺总建面6000平米，95%已售。◇金域蓝湾：社区商铺，商铺总建面5000平米，85%已售。◇春之城：社区商铺，商铺总建面10000平米，95%已售。◇美璟新城：街区商铺，商铺总建面50000平米，80%已售。◇芝麻街：纯商铺，商铺总建面4700平米，91%已售。◇碧城&晶都：底层、2楼均为商铺，05年3月认购。金色年华●印象街推广策划一、市场分析§2.2）特点（大多已完成销售）。◇体量小：总建筑面积在

3、5000——10000平方米之间，无法形成规模化经营。◇为满足社区消费服务：主要为满足社区消费服务；业态局限于日用百货、餐饮等方面。◇相对集中：大多集中于烟草路一带。金色年华●印象街推广策划一、市场分析§2.3）竞争对手之一——碧城&晶都◇位置：本案斜对面，更接近北大门商圈。◇认购时间：05年3月◇强势卖点：北大门商圈、地段◇商铺规划：1—2层均为商铺◇比较：位置及规划不如本项目。◆对策：强调本案独有的阳光中庭及综合规划。金色年华●印象街推广策划一、市场分析§2.4）竞争对手之二——美璟新城（80%已售）◇位置：烟草路中段。◇强势卖点：花园式商业中心、步行街。◇商铺规划：街区商铺，总建面5

4、0000多平米。◇比较：◆对策：强调本案地段及独特阳光中庭。金色年华●印象街推广策划一、市场分析3、综合分析§3.1）市中心竞争激烈，北市区前景看好。◇市中心地段优越、人流集中，但是由于总价过高，赢利空间不大；北市区社区化进程加快，人流日益集中，规模化商业地产会陆续出现。金色年华●印象街推广策划一、市场分析§3.2）区域内缺少规模化商场。◇项目所在地周边只有小型社区商铺，呈规模化集中的大商场只有联盟路家具商场及北大门等少数几处，但是位置及业态等对本项目威胁不大。金色年华●印象街推广策划一、市场分析§3.3）区域内商场业态比较单一。◇专一化：仅有的几大商业聚集点如恒森家私城、北大门美食城等商

5、场，业态倾向于单一化、专业化；◇大众化：家乐福超市属于综合业态，但是家乐福以大众化、平民化消费为主，对本项目中高档业态不够成威胁。金色年华●印象街推广策划二、项目SWOT分析金色年华●印象街推广策划1、优势：§1.1）家乐福商圈，人气旺盛：和世界500强家乐福超市紧密相连，每天数万人流光顾，人气旺盛，商机无限。另外，家乐福大众化百货与本案的中高档餐饮、娱乐和品牌服饰形成互补，将发展成为北市区最完备的核心商圈。二、项目SWOT分析金色年华●印象街推广策划§1.2）社区消费支撑：项目周边社区众多，金星小区、金康圆、北京路花园等小区住户众多，具备较高的消费力水平，足以支撑本项目的综合型业态构成。

6、§1.3）阳光中庭：独特的阳光中庭式情景商业街区模式领先同行业竞争者。§1.4）官房品牌支撑：官房企业的品牌效应能提升项目的品质感和信誉度。二、项目SWOT分析金色年华●印象街推广策划2、劣势：§2.1）总价过高：相比同类型商铺总价过高，导致实际意义上的目标客户群缩小，销售有一定难度。§2.2）车位有限：由于金色年华业主大多为商务客户，车位需求较大，加上家乐福超市需要消耗一部分车位，因此留给商铺使用的车位倾于紧缺状态。二、项目SWOT分析金色年华●印象街推广策划3、威胁：§3.1）体量较小：由于总体建筑体量较小，难以形成规模效应；这是投资者及经营共同的担忧。§3.2）销售模式的影响：商铺没

7、有经过统一招商，总体规划的欠缺对于投资者来说存在较大的投资风险。§3.3）竞争对手：碧城&晶都所处地段、规划、开盘时间都与本项目极为相近，会分流一部分客户二、项目SWOT分析金色年华●印象街推广策划4、机会：§4.1）体量小，消化快：总体体量较小，易于在短期内完成消化。§4.2）区域内同期竞争较小：区域内同期销售的商铺项目少，销售压力相对较小。§4.3）北市区社区化进程：随着北市区社区化进程加快，人流会越来越集中，商业地