鸿街策划推广方案课件.ppt

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1、H-street为一座城市打造一条街区整体策划推广方案目录商业地产项目流程商业地产成功基本要素商业地产团队要素小结准备工作时间结点开盘商业地产项目流程ONEobject商业地产项目流程一般商业地产而言从立项到最终开盘要经历以下几大流程市场分析是商业地产科学合理定位的依据商业业态完美的黄金比例切割是项目运营的基础出其不意的营销策划是销售的保障严谨的运营管理是项目经营的根本筹备运营招商营销策划招商营销策划市场调研分析商业地产成功基本要素TWOobject商业地产成功基本要素项目成功基本要素项目质数条件项目市场定位项目营销推广策略项目管理服务经营者的实力商

2、业地产成功团队组合3EDobject商业地产成功团队组合项目发展商商业部总监项目经理策划师市场研究员招商顾问发展商营销部招商主任小结小结综上3个商业地产的object可以明晰的是如何做好地产策划是商业地产成功的钥匙，只有营销策划成型了，招商才算进入一个运行的轨道。一个成熟的营销策划所立足点有三促使招商圆满的完成巩固地产项目VI标识，使得整个项目赢得市场辨识度和美誉度为后期所有入驻商户赢得潜在客户准备工作内部准备.财务总监：整体财务预算（根据各项数.据汇总，总体投入预算，整体回报率预算，最短回报期预算，投入期与营收期的交割日设定）.策划总监：整体VI系列

3、运用，整体推广营销.项目总监：项目立项，论证，市场数据分析，业态分析，切割，商户气候培养.招商总监：团队培养，招商模式确定，.主力店进场名单：根据实际情况灵活制定.招商合同文本.《招商细则》.招商流程.租赁协议等.商场平面分割图（规划效果图）.招商人员的招聘与培训外部准备精装招商手册宣传通路外联企业单位POP物料铺店招商海报写真酒店招商展架户外墙体挂幅喷绘现场VI物料（手提袋纪念品小礼品t恤帽子）OUTDOOR报纸电视电台短信DM夹报车体建立直复式的招商网络准备工作目的最终H-STREET目标商户走出去、请进来准备工作（选定管理模式）我们先进的管理模式

4、和理念，将开创上海商业地产运营的先河。1．统一管理：成熟的管理为入租经营户和顾客提供一个舒适安全的环境，包括市场的环境、设备的保护、安全保卫、管理等；统一管理造就优良的店铺，包括对租户的经营分析、店铺调整、调节管理等2．统一招商：选择经营陆家嘴范围内具有特色的商品品牌作为主要签约伙伴，使商场更具专业性和主题性，从而具有较强的辐射力3．统一推广：成立专门的招商服务机构，致力于整个商业气氛的营造，商场品牌形象的树立与推广4．统一经营指导：统一营销管理提升市场的客流量和租户销售额，包括对各店铺进行营销支援，并举办统一的广告宣传和促销活动管理者的服务之道是提供创

5、新的服务，帮助零售商的业务表现，从而提升商场的整体业绩。这是商业地产持续发展的诚信之道准备工作（租金定价参考指数1）1/城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素影响商铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大凡投资人在买商铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市商铺投资的资本化率（也就是我们一般讲的投资回报基本水平）决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定购买商铺的性价比是否合适。对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，

6、相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此我们可以说，项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。准备工作（租金定价参考指数2-3）2/城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的关键因素城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力=生产力╳流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。而流通力的发达程度和第三

7、产业的发展状况，将直接影响当地商铺租金和销售价格，在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，商铺租金的差异也非常大。所以，在给商铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格也许差倍数。所谓“一步三市”就是这个道理。3/投资渠道是决定一个城市商铺价格水平的重要因素投资渠道，即能实现资本化率的一些投资行业，资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在商铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资人购买商铺期望的内部收益率，他通过调查和比较同区域商铺的租金收入或营业净收入和购买

8、商铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率时间结点1、团