2012年上海万科金色城市营销策略提报

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1、本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。1、主力产品市场成交活跃2、浦东中外环区域刚需产品后续存量不足机会（一）主力产品市场成交活跃项目80-100㎡主力面积段成交最活跃，占总成交比重49%200-300万总价段同样以80-100㎡为主2011年上海公寓总价与面积成交关系100

2、万以下100-200万200-300万300-400万400-500万500万以上合计占比80㎡以下3336341171812300758813%80-100㎡435920690358212884502996449%100-120㎡2492723158865032052429%120-140㎡1582447267214811860694411%140-160㎡441616171516604041577%160㎡以上17134712352422730666011%合计81232982110889858

3、23140060555100%机会（二）浦东中外环区域刚需产品后续存量不足10-11年80-100㎡户型产品共成交1005套，占环线成交的56%，为市场绝对需求浦东中外环区域80-100㎡存量仅剩259套，占总量的22%，稀缺严重1、量大价高：2、内忧外患：3、锁客周期长：挑战（一）量大：2011年全年销售超700套、总销超20亿的项目仅2个2011年全年连续两个月均超过350套的项目0个2011年周边五大板块主力项目月均成交约360套金地艺境保利叶语保利湖畔阳光新城尚上城金鼎香樟苑万科清林径恒盛湖

4、畔豪庭2号线张江月均30套花木月均27套北蔡月均43套三林月均22套周康月均238套价高：中环沿线成交价格集中在2-2.6万元/㎡区域内成交价格集中在2.2-2.4万元/㎡名品公馆2.6万元/㎡恒盛鼎城2万元/㎡象源丽都3万元/㎡日月光水岸2.3万元/㎡浦发御园2.4万元/㎡爱法新城2.2万元/㎡琉樽尚品2.1万元/㎡绿洲康城2.4万元/㎡宝宸怡景园2.05万元/㎡万源城3.3万元/㎡锦绣华都2.2万元/㎡挑战（一）挑战（二）外患：板块竞争压力大，现有存量与后续新增供应总量超过3000套内忧：前期产

5、品集中抛盘，挂牌总量近200套，单价低于2.5万/㎡板块项目名称主力户型2012年月均成交成交均价存量套数预计2012年新增推量二季度三季度四季度花木古北御庭2房：101-1103房：123-1484137000264200凯德嘉博名邸1房：722房：90-9312330001531183房：144张江张江汤臣豪园2房：90-1081226700272---3房：127-136日月光水岸花园2房：85-110//172343房：140北蔡珐朵公馆1、2房：64-78140285005863房：82-

6、87公园新纪2房：104-108260003房：123-127三林浦发御园2房：78-953房：128-13247244002606042周康绿洲康城亲水湾1R65-622R89-1053R1372722395386锦绣华都2R903R112-134121145643合计2802581294242118挑战（三）锁客周期过长：4月进场至11月开售，锁客周期长达6个月；面临客户分流压力本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体小型卫星新市镇发展模式，将建立一条全新的在城市郊区位置开发大规模综合性

7、复合项目的地产开发模式，其模式的成功将意味着在中国地产界开创出一种全新的具有在全国范围内卫星城市开发中可复制的地产开发模式，具有广阔的市场发展前景。事业处于上升期或者是成长期，并具备家庭雏形或者已经成家。年龄处于25~40岁间，公司骨干或业务精英具备高素质和高等教育，多就职于大型企业、外资企业，较好的工作背景面临家庭建立期，注重婚姻及孩童教育（政策影响，客户人群发生变化，首置、首改类的刚需将占较大比例）价值排序客户类型年龄购房动机家庭结构主力户型产品核心价值1功能紧凑型25-30岁首置二口之家二房、

8、2+1房（80㎡）满足基本生活功能2功能满足型25-35岁首改二口或三口之家2+1房，小三房（102㎡）人口增多带来的功能升级3功能改善型35-40岁改善三口之家舒适三房（120-140㎡）居住舒适度改善核心区域客户：北蔡、花木为主力地缘性客群区域张江因为道路通达性，为产业园客群之首价格挤压客：受价格的挤压、道路的通达，导入了陆家嘴、联洋、金桥等区域客户偶得型客户：少量市区客户、区域固定——徐汇、闵行靠近两桥、两隧区域；本项目的开发成功意味着创造了一条非“卧城”为主体