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时间:2017-12-26
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1、租金收入的会计核算与涉税问题分析一、租金收入的会计核算与涉税问题分析 1.固定资产的租金收入 会计核算中属于让渡资产使用权收益,适用于《租赁》准则,本讲只介绍经营性租赁业务。 (1)租金的确认:一般情况下按照直线法在租赁期间确认收入,如果特殊情况也可以采用特别的方式。 (2)租赁资产的折旧 (3)或有租金 (4)出租人提供激励措施,如免租期,出租人承担承租人费用等。 例:2009年,康达公司根据业务需要租入瑞林公司的一间库房,作为存放商品的仓库使用。合同约定租赁期两年,从2009年11月1日开始至2011年10月31日止,租金共26.4万元,
2、前两个月免租金,从第三个月开始每月租金1.2万元。租赁开始日康达公司支付15万元租赁费,2010年1月再支付另外的11.4万元。 2009年如何进行会计处理? 分析:实际每月的租金=26.4/24=1.1(万元) 2009年应确认2.2万元的租金收入。 可能涉及的纳税问题 企业出租厂房一般要交纳以下几种税 (1)按照租金收入交纳5%的营业税,采用预收款,纳税时间是收到预收款的当天。 (2)按照租金收入交纳12%的房产税。 (3)按照房屋租赁合同所记载的租金的金额交纳千分之一的印花税。 (4)企业所得税实施条例19条,国税函【2009】98
3、,国税函【2010】79。 《企业所得税法实施条例》第十九条规定:所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。 租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 国税函【2009】98号:新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入,在新税法实施后,凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的,应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额,确认为当期收入。 国税函【2010】79号文件,关于租金收入确认问题: 根据《实施条例》第十九条的规定,企业提供固定资产
4、、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。 需要提示的问题: 《企业所得税法实施条例》第四十七条规定:企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费,按照以下方法扣除: (一)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出,按照租赁期限均匀扣除; (二)以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出,按照规
5、定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用,分期扣除。 2.存货资产的租金收入 随同产品出售收取的租金:属于价外费用,增值税、消费税 专门出租业务或者兼营的:营业税,采用预收款,纳税时间是收到预收款的当天。 二、综合案例 某企业是酱菜生产企业,属于增值税一般纳税人,适用税率17%。2009年发生与租赁有关的业务如下:(不考虑城建税及附加) (1)3月,因生产经营需要租入一套设备,租赁期限3年,合同约定一次支付3年的全部租金36000元。 按照合同约定的时间分期确认租赁费用。 (2)7月初,又把一栋闲置的房产出租了,租期是5年,一次性取
6、得租金10万元。 所得税可以一次性确认,也可以分期均匀确认。 房产税:按租金的12%计算100000*12%=12000 营业税一次性确认收入100000*5%=5000 借:银行存款 100000 贷:预收账款 100000 借:营业税金及附加 5000 管理费用 12000 贷:应交税费——应交营业税 5000 ——应交房产税 12000 年末确认租金收入 借:预收账款 10000 贷:其他业务收入 1000
7、0 (3)7月出售一批酱菜,合同约定销售价款3万元,另外向买方提供酱菜坛,同时收取租金500元,租期半年,另外收取押金1000元,包装物完好退还后押金退还。 会计通常做法是 借:银行存款 36600 贷:主营业务收入 30000 其他业务收入 500 应交税费——应交增值税(销项税额) 5100 其他应付款 1000 税务处理:租金应该作为价外费用交增值税即:500/(1+17%)*17%=72.65,包装物押
8、金如果被没收,也要交税。 所以正确的会计处理应该是 借:银行存
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