后海汉森项目定位报告

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1、后海汉森项目定位报告及物业发展方向探讨深圳世联地产顾问股份有限公司2010年2月谨呈:汉森房地产置业有限公司背景1:未来2-3年豪宅格局:——关内豪宅在后海集中供应，后海将成为深圳关内高成熟度的豪宅集中区。2011—2012，受到关内土地供应稀缺的影响，关内豪宅供应呈现边缘化及散点式供应。淘金山2期紫园联泰红树湾兰江项目华莱利半岛城邦中信红树湾5期澳城2期三湘海怡湾畔君汇新天名居后海填海区海月5期海境界四季山水二期阳基梅林罗湖合正旧改岗厦旧改莲塘尾片区12--13年供应10—11年供应后海片区凯旋湾汉森项目波托菲诺云顶香格里拉

2、联泰梅沙湾皇庭玺华润大冲村旧改京基天涛轩天麓8区建安项目前期沟通内容回顾三大背景决定本项目占位“深圳一线城市豪宅”背景2：2011年关内豪宅存量基本消化完毕，无新盘供应，豪宅供应断档，后海供应也极度稀少2010年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度2011年四季度2012年一季度百仕达乐湖，08年6月发售，目前剩余约600套，主力户型110-160平米半岛城邦2期，09年1月发售，剩余约1300套，主力户型110-200平米，共分6期开发淘金山二三期，预计111年发售，约1100套拼合产品，主力户型200平米以上十五峯1

3、期，约424套，主力户型140-200平米，2期预计10年初发售，约85套，主力户型230平米以上兰江项目，拼合后900套，主力户型160-180平米宝能北区，预计10年初发售，约1044套，主力户型100-180平米海怡湾畔，预计09年底发售，约542套，主力户型150-170平米君汇新天，预计09年下半年发售，约500套，主力户型140-170平米三湘海尚，09年8月发售，约800套，主力户型140-170平米中信红树湾4期剩余30多套200平米以上，剩余200多套公寓约260套，五期剩余118套，主力户型240-315平

4、米云顶香格里拉，约500套，主力户型150平米华来利，预计13年发售，主力户型160/180/200平米以上纯水岸7期产品270-340平米以上复式产品，预计7月底发售，共130套罗湖合正教育新村项目，10年下半年发售，80-125平米。联泰红树湾别墅+高层石厦项目，8.5万岗厦旧改，48.4万四季山水2期，预计11年初上市澳城2期，约350套，3房和4房为主名居绿海湾畔，863套，110-160平米的三房四房为主湾厦海境界，１１６８套，８５－１３０平米一房和三房为主本项目，10万建面后海项目其他区域项目背景3：2011-20

5、12年的后海——现在的福田中心区后海湾滨海住宅区天生丽质、现代感、国际化、滨海体验用地面积:25204.48㎡总建面积：100818㎡住宅建面：92368㎡商业面积：8000平米容积率:4.0覆盖率：45%90/90限制100米/70m限高本项目预计入市：2011年11月项目属性：后海湾豪宅区·高容积率·中等规模带状公园（幼儿园用地1-3层）后海滨路中心路育才四小宝能太古城南区颐安阅海、紫藤苑、卓越维港、海景（24层）空地招商海月3期工业7路项目四至：二线看海，东南面看局部海景/东面看绿化带景观/临地铁口和宝能集中商业/四面临

6、路——非强势资源景观/交通生活配套完善工业八路工业八路项目初判优势限制——区位：后海湾纯粹豪宅区——具备一定规模：10万建面——近方形地块：地块利用率较高——一定景观资源：绿化带景观/局部海景——配套完善：教育/交通/生活齐全，5分钟城市生活——高容积率：4.0容积率——四周临路：一定的噪音影响——地块西侧100米限高/地块东侧70米限高——90/90限制城市豪宅区具备一定资源的高容积率项目本项目发展目标：——后海湾最经久典藏的项目本项目占位：——深圳一线城市豪宅本次报告需要解决的几个问题汉森后海项目产品应该做多大？产品定位下

7、规划实现？汉森后海项目如何实现差异化的价值突破？写在前面Preface汉森后海项目产品应该做多大？思考方向:宏观层面：宏观市场影响中观层面：后海湾市场特征借鉴微观层面：目标客户需求导向GDP增速呈V型反弹第三季度GDP增幅达到8.9%，前三季度GDP累计达到7.7%，全年保8的目标基本无忧。工业增加值增速稳步上扬工业增加值增速稳步回升，重工业成为引导复苏的中坚力量。4万亿固定资产投资增速维持高位全社会消费品零售总额增速缓慢上升如何有效刺激消费依然是政府面临的难题。目前的消费数据反映V型反弹成色不高，复苏根基尚不稳固。国家4万亿

8、财政刺激的效力依然在持续发挥。数据来源：国家统计局宏观经济-全国经济正稳步复苏房地产现状政策限制因素银监会下通知严控二套房贷银监会下发《通知》，要求各银行必须严格执行“二套房”的房贷政策，对第二套房银行必须执行四成首付、1.1倍利率。个人无偿受赠房屋要征个税财政部、国家税务总