江苏太仓森茂汽车城项目定位报告

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1、江苏太仓森茂汽车城项目定位报告谨呈：太仓森茂汽车城开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2007]SH-047项目约束条件及客户目标问题解析项目界定商业物业发展方向其他物业发展方向项目整体发展战略项目定位报告研究思路问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？基于项目自身约束条件、现实市场情况和未来城市

2、发展规划，提出解决方案。项目约束条件及客户目标客户目标商业部分经营能够长期获得稳定持续发展；商业部分合理的业态布局，在风险最小的情况下创造合理的利润；六栋公寓楼及沿街商铺的销售最大化；提升企业及项目品牌形象；约束条件地块是商业用地，40年产权；项目容积率13>.5；建筑密度50%；一层高度为6.5米、二层高度为5.5米、三层以上高度为5.4米；我们对项目的思考实现短期价值实现长期价值经营物业销售物业要解决的关键问题价值如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资？（收回投资）如何实现大体量经营性物业，获得稳定收益？（实现利润）物业由于项目地块土地使用权为

3、40年，项目商业部分与公寓部分在运营及业态分部上要化整为零。风险短期市场风险长期经营风险实现项目开发面临的几个问题问题一：确立合理的物业功能组合，使各类物业相互协调，实现快速消化问题二：各种物业比例如何确定，将风险控制在最小问题三：各种物业类型如何定位问题四：如何打造产品特征，保证项目成功问题五：确定物业价格，产出合理利润本项目运作要遵循的大原则经营物业销售物业项目要做足容积率，在市场实现的前提下，尽可能增大可销售物业体量。要抓住现实市场机会，尽量做大商业面积，提高可销售物业价值。要在市场可行的前提下实现快进快出。经营性物业要选择投资量少、回收期短的物业

4、;经营性物业年经营收入必须大于土地租金;项目约束条件及客户目标问题解析项目界定商业物业发展方向其他物业发展方向项目整体发展战略项目定位报告研究思路问题一：如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？本项目要解决的关键问题如何寻找项目最佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？问题一六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？问题二项目约束条件及客户目标问题解析项目界定商业物业发展方向其他物业发展方向项目整体发展战略项目定位报告研究思路问题一：如何寻找项目最

5、佳商业机会，实现商业物业的持续经营、稳定收益？问题二：六幢公寓物业如何定位才能在风险最小的情况下实现利润最大化？太仓属江苏省苏州市管辖，地处长三角，位于苏州东部，长江口南岸，拥有良好的区位优势太仓与苏州市区，常熟市、张家港市、昆山市、吴江市共为苏州管辖。太仓素有上海“后花园”美誉。太仓东濒长江，南临上海市宝山区、嘉定区，与崇明岛隔江相望，西连昆山市，北接常熟市。太仓属长江三角洲冲积平原。全境地势平坦，自东北向西南略呈倾斜。东部为沿江平原，高程3.5-5.8米。西部为低洼圩区，西部2.4-3.8米。气候宜人。属亚热带南部湿润气候区，四季分明，雨热同期。太仓

6、市上海太湖张家港常熟市昆山市吴江市苏州城区苏州长江浙江崇明岛城市层面地理位置太仓总面积823平方公里，下辖7个镇总面积822.906平方公里，其中陆地面积538.466平方公里，水域面积284.44平方公里，其中长江水域面积173.89平方公里。太仓辖7个镇，人民政府驻地城厢镇，该镇也为太仓中心城区。包含新区、新城区、老城区和郊区四个组成部分其中陆渡和浏河接壤上海。港区为太仓港所在地。城市层面行政区域太仓是国家一类口岸城市，交通便利，水运发达，已成为上海国际航运中心组成部分陆路交通体系发达：高速公路、国道、省道各级公路网络系统公路交通至上海、苏州市中心均

7、为50公里左右，到上海虹桥机场仅半小时车程，一小时可达浦东国际机场。境内每百平方公里拥有高等级公里41.6公里，密度列江苏省首位。宁太高速公路、苏昆太高速公路、沿江高速、204国道、锡太一级等组成高速公路网络，全市各镇驶上高速公路均不超过15分钟。拥有优良港口资源共有大小航道50条，总长377公里。太仓拥有长江岸线38.8公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线25.5公路，岸线平直，边滩稳定，终年不淤不冻，深水区开阔稳定，能满足5万吨远洋船原地回转。第三、第四代集装箱船舶可全天候直达港口。国家一类口岸太仓港建成大小泊位16个，开辟了国际、国内14条航线，

8、已成为上海国际航运中心组成部分，距吴淞口仅13海里，是长江入海口最近的港口。目前