后海湾项目案例总结

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1、后海湾项目案例总结世联地产名居项目组2010-2-202007年7月“西部通道”正式开通，后海湾开始闯入大众视线。2008年６月，卓越维港以片区定义者的身份亮相全深圳后，后海湾就开始成为一片热土。2008年底-2009年底累计一年时间，先后有皇庭港湾、三湘海尚、宝能太古城、君汇新天、鸿威海怡湾等相继推向市场。后海湾豪宅片区地位得到逐步抬升。短短两年时间，深圳湾片区房价已由2008年的约2万元/平米升至目前的4-5万/平米。后海湾豪宅发展历程2007200820092010年份片区价值曲线2011起步代表项目：卓越维港皇庭港湾曦湾代表项目：三湘海尚宝能太古城鸿威海怡湾君汇新天

2、代表项目：名居绿海湾畔湾厦海境界阳光华艺项目2012代表项目：澳城后海公馆1.8-2.2万/㎡2.4-3万/㎡3.3-4.1万/㎡后海滨路开通、地铁2号线开通海岸城、保利剧院开业深圳湾体育馆开放西部通道开通滨海长廊建成片区成熟度曲线通过对片区市场的总结，思索2大问题：作为2010-2011年面市的名居项目，我们的客户到底是谁？项目差异化竞争优势是什么？说白了，项目到底卖什么？作为2009年度工作的回顾和总结作为项目2010年工作开展的基础一、谁为后海湾“埋单”从一轮客户深访说起：后海湾客户分析本项目目标客户预判二、“湾区理想的承载者”：片区项目解读卓越维港

3、皇庭港湾

4、三湘海

5、尚

6、宝能太古城

7、君汇新天

8、鸿威海怡湾湾区项目的共性特征本项目差异化的竞争优势点沟通的思路一、项目的目标客户从一论深度的客户访谈说起……访谈客户来源访谈客户批次备注访谈内容宝能太古城14项目开盘或加推时在售楼处现场访谈关于后海湾的认识和看法；关于后海各在售项目的看法关于产品功能区间设计的建议对于公共空间的看法;对于户型面积的看法三湘海尚5鸿威海怡湾4博海名苑5约访、一对一深访（主要选择在后海湾置业或对后海湾有相当了解的客户）依云伴山3鼎太风华3星河丹堤1十五峯1天簏2室内设计师3世联资深项目经理2合计43累计3周时间，共计访谈高端优质客户43批客户如何认识后海湾？关键词：新豪

9、宅区域、政府主导型、完善规划、便利交通、升值空间、海景景观代表性客户语录：“未来片区还有大量的供应，谁知道未来房价走势会怎样，目前后海太多投资客了，短期内根本不适合居住。”“况且现在后海的价格也太高了，要是早一批买卓越维港的可以说是真的大赚一笔，现在价格都这么高，而我又是自住需求。没有必要把钱一定投到这上面。”——世联销售总监杨先生“首先是认同整个片区，以后的发展不错，而且都是新楼盘，档次都比较高，居住氛围比较好。”——宝能太古城业主“后海区域主要是有一堆开发商在炒，在帮我炒。我要是买了，坐收渔翁之利啊。因为这么多人在壮胆，所以我特别有信心。最怕的是买十五峰这种，一个区域就

10、这一个豪宅，炒不起来的。”——三湘海尚业主“后海还有一个特点是全是豪宅，以后是有钱人聚集地，不愁脱手的。”——太古城业主“新区域，政府主导的，规划也特别好，未来配套很齐全，旁边还有海岸城、太古城等购物中心。而且到香港也就半个小时，交通也很方便。”——卓越维港业主客户如何认识后海湾？关键词：不成熟、密度高、社区小、环境嘈杂（商业）、无学位、噪音大、价位太高代表性客户语录：“后海将成为未来深圳的三大豪宅片区之一（其他两个片区：香蜜湖、华侨城等，）其他片区像兰溪谷等都是零星的豪宅供应，都不成气候。”——世联销售总监杨先生“看了三湘海尚，没有学位，而且景观好的单位靠着马路，比较吵，

11、最后没买。我已经认过筹，但是在开盘前一天晚上放弃了。”——博海名苑业主“后海那个片区太拥挤了，根本不适合住，不喜欢，我买房子就认华侨城的”——天麓业主“后海现在纯粹是被炒作起来的，价格高的离谱。那个地方３－５年内根本没法居住。现在的价格已经到到顶了，我觉得３年内已基本到顶。”——依云伴山投资客户“短期内不会过来住，到时候要是周边都建好了可以考虑搬过来。”——鸿威海怡湾业主早期卓越维港的客户特征卓越维港截至目前高层办理装修手续的业主不足50%，别墅不足20套，客户来源卓越内部关系客户小众高端客户。蔚蓝海岸，浅水湾等卓越老业主占较大比例（据周边三级市场不完全统计，市场放出的卓越

12、维港二手房源中约50%以上系卓越蔚蓝海岸老业主）。以南山蛇口、后海片区和科技园片区附近换房客户为主，部分福田客户。部分高端投资客。客户类型客户以私营企业主、企业高管、高级公务员为主。年收入在50万-100万之间居多。客户特征客户年龄分布在35-50岁之间；购买理由后海区域升值空间、南北通板楼产品、海景景观、户型、高品质形象展示关键词：项目周边客户为主、换房自住客为主、企事业单位中高管及私营企业主三湘海尚成交客户特征客户来源以南山蛇口、后海片区、南山商业文化中心区，科技园片区客户为主体；如红树西岸、博托菲诺、海怡东方