马鞍山项目前期策划.doc

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1、项目发展前期市场研展篇4第一部分：马市宏观经济及城市特征研究41.马市06年国民经济总体运营状况分析42.马市整体城市规划研究分析113.马房地产市场发展状况及特征分析204.马房地产发展环境分析24第二部分：马住宅房地产现状特征分析281.市场区域划分及特征分析282.马住宅市场各板块竞争对手研究和分析283.区域市场竞争状况分析434.对本案支持和建议435.马房地产市场未来2－3年市场期望及预测466.市场研究结论及策略建议49第三部分：商业市场分析501.城市商业中心概况502.商业中心业态分析513.商业租金分析

2、564.区域商业分析595.区域商业规划656.商业市场结论657.对本案的启示和建议66第四部分、写字楼市场分析661.马整体市场概述662.写字楼需求客源分析683.写字楼市场分析684.写字楼市场结论705.对本案的启示以及建议71项目发展前期定位策划篇72一、市场回顾72二、用地分析74三、环境分析80四、SWOT分析83五、项目发展概念定位84六、项目产品概念定位94七、项目预期价格分析105八、品牌导入105项目营销推广及招商方案总体部署篇115一、营销推广总体部署115二、招商推广总体部署118项目销售执行篇

3、127一、销售培训计划127二、销售管理制度128项目发展前期市场研展篇第一部分：马市宏观经济及城市特征研究1.马市06年国民经济总体运营状况分析1.1.马市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升2006年，马全市实现生产总值突破400亿元，达415亿元，增长16%，人均生产总值(GDP)迈上4077美元新台阶。不仅主要经济指标人均值继续保持省领先地位，与长三角发达城市的差距也进一步缩小；马市连续3年GDP的总量增幅超20％左右，（按照国际惯例，城市房地产业发展的起步阶段为人均GDP达1000美元～3000美元时，3000～8

4、000美元为高速发展期），与同等规模的城市而言，经济等级和发展速度相对较快。截至2006年底马市人均GDP已经突破4000美元达到4077美元，标志着马市房地产市场进入高速发展期。马市经济持续高位增长，为马市房地产市场持续发展打下坚实基础1.1.人均可支配收入逐年上升，城市居民消费购买力持续增强城乡居民生活水平不断改善，2006年底马市城镇居民人均可支配收入达到13700元，增长14.8%。随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，有力地推动了马市房地产市场的良性发展。1.1.马市居民储蓄状况

5、分析马市城乡居民人均银行储蓄存款额呈现逐年上升趋势，年增长幅度连续三年超15％，2005年末为13775元，与04年相比增长2219元。增长幅度22%；2005年末城乡人均存款达到13775元，位居省首位。按照户均3.5人计算。户均存款约5万元。随着收入水平的不断提高，马市居民银行存款数也在同步增长，户均存款超5万元。这表明马市消费者具有较强的潜在消费能力，将有力的推动马房地产市场的发展。1.1.马市固定资产投资情况分析马市固定资产投资额呈现逐年上升趋势，2005年全年全社会固定资产投资91.38亿元，其中房地产投资26.

6、41亿元,比2004年增长分别增长31%、33.9%，2006年马全社会固定资产投资182.13亿元，其中房地产投资24.28亿元,同比增长分别增长26%、30.2%；马市全社会固定资产投资及房地产投资额逐年增长，这将有效促进马市房地产市场发展。1.1.招商引资逐步加强，荣列国家统计局发布的投资环境百佳城市榜马市的招商引资工作在创新中加力推进，对外开放水平全面提升。积极创新招商方式，全市组建100个招商小分队进驻沿海和经济发达地区，建立了覆盖广泛的招商网络。精心组织参加徽商大会、中博会、台商大会、重洽会等大型招商活动，取得

7、一批重要招商成果。狠抓招商引资责任落实，吸引立白、家乐福等大项目落户，促成圣戈班、中橡等一批外来投资企业增资扩股。全年实际利用外资2.05亿美元，实际利用资100亿元，分别增长40.1%和120.5%。马经济开发区实际利用外资1.5亿美元，各项经济指标继续位居省级开发区前列。慈湖经济开发区基础设施日趋完善，区完成固定资产投资突破20亿元；工业销售收入达到46亿元，增长64.1%；实际利用外资3384万美元，增长65%。经济开发区发展框架进一步拉开，各项经济指标快速增长。三个区和当涂县的各类工业集中区都获得长足发展。积极实施

8、“走出去”战略，完成外贸进出口总额20亿美元，增长62.5%。其中出口5亿美元，增长59.2%，机电、高新技术产品出口均实现成倍增长。外经营业额增长15%，外运量增长3倍，境外劳务输出356人，常年来马帮助工作、从事技术服务的境外专家多达百人。与国外友好城市交往不断增多。区域经济合作取得新进展。加快了与