恒基商业广场项目定位.ppt

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1、新余恒基地产项目调研报告武汉宝骐市场咨询有限公司二零零九年二月项目背景项目地示意图项目地项目简介物业背景恒基·国际广场原由江西恒基房地产公司开发，后因无力偿还债务，恒基公司将恒基·国际广场1-6楼商业物业及32套住宅产权折价4100万元转让与江西金峰生物集团有限公司，部分抵偿债务，部分为金峰生物集团投资，其中商业裙楼部分（含地下车库）投资约3648万元。目前，商业裙楼部分一层东侧和西侧门面分布售出和出租，用于开设药店和银行。恒基·国际广场位于新余市胜利南路团结西路路口西侧，是一栋33层商住两用物业，其中1-6层商业群楼面积1.07万平米，即将进入商业策划、招商营运阶段。为了对其商业裙楼发展

2、大型商业的可行性进行分析并提供项目定位建议，宝骐机构进行了详尽、深入的调研，将为该处物业的商业发展提供专业的策划方案。1武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告项目背景江西金峰生物集团公司是一家专业生产、销售烟花鞭炮，并集化工原料、生物制品、建筑建材、房地产开发为一体的大型民营企业。2001年8月经外经部批准取得自营进出口权，是国内最大的花炮出口企业之一。投资者背景物业所有者发展商业的优劣势点评：物业产权清晰且集中；产权所有者财力雄厚，且心态较平和，具有获取商业地产长期收益的远见和耐心优物业为被动接受的现房，而非遵循商业地产开发规律量身定制，其物业条件和周边环境可能会限制商业功能的

3、选择；产权所有者无商业发展经验劣我司将结合项目的背景以及项目面临的内外部环境，对其商业规划做出全面考虑，提供多套备选定位方案，并针对项目情况进行财务预测。2武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告调研方法实地考察深度访谈普查入户问卷调查交通设施实察交通流量监测配套服务设施实察竞争商家实察调查范围：周边2km投入样本量：330份有效样本：306份调研方法1342统计局深访规划局深访商务局深访重点商家深访周边两公里居民户数普查新余市500平米以上零售商家普查新建楼盘普查3武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告分析方法SPSS13.0、EVIEWSExcel等描述性统计分析线性

4、回归分析、相关分析四象限分析、交叉分析商业地产可行性研究模型商业地产定位模型分析模型分析方法分析软件编码给问卷所涉及的每个选项编码；剔除无效样本，遴选有效样本。问卷输入把有效问卷的内容输入电脑，并对录入的数据进行逻辑查错，以确保录入数据的准确性。数据处理针对录入的数据设计相应的数据库，利用专业分析软件进行相关分析确定数据间的函数关系，设置相应的字段；建立关系型数据库；应用SPSS11.5统计软件中SYNTAX进行编程；通过DescriptiveStatistics（描述统计学）的各种方法进行统计。其中涉及Frequency(频次分析)、Descriptive（描述分析）、Crosstab（

5、交叉分析）等多种统计方法；经过SYNTAX程序的运算，得到所需相关数据；再使用SPSSHELP表单导出插件程序，保存导出文件。数据检验使用MicrosoftVisualFoxPro6.0数据库处理软件进行编程，程序运算后结果与SPSS11.5导出结果进行检验；使用MicrosoftExcel中数据透视对结果检验。问卷调研分析技术4武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告报告框架城市发展研究商业发展研究项目立地分析竞争分析项目可行性及定位调研项目外部环境研究项目物业特点分析物业内部结构分析物业外部条件分析项目定位建议业态定位研究项目定位方案建议财务分析项目经营模式项目投资回收期分析风

6、险提示及应对策略5武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告一、项目外部环境研究商业发展研究项目立地条件研究项目竞争分析2341城市发展研究6武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产项目调研报告城市发展研究——城市概况新余市位于江西省中西部，是江西省重要的工业城市，素有“钢城”、“小香港”之称。新余市总面积3178平方公里，现辖“一县四区”：分宜县、渝水区、仙女湖风景名胜区、新余经济开发区和仰天岗管委会，人口112万。新余市区面积约60平方公里，人口约43万；三面环山，一面傍水，孔目江、袁河绕城而过，形成“一城五区，两江四岸”城市格局。内外交通便利浙赣铁路横贯东西，京九铁路傍市而过，赣粤

7、、沪瑞、武吉三条高速公路和四条省道在新余交汇，与周边省市交通联系极为便利，5小时对接长珠闽，1小时实现村村通。特点5小时经济圈旅游资源比较丰富，民办教育发达，外来人口较多新余拥有国家重点风景名胜区和全省最大的城市生态公园以及其他众多旅游资源，年接待国内外游客约300万人次。新余民办职业教育享誉全国，是全国最大的蓝领技术人才培训基地之一，拥有各级各类职业教育机构52所，在校生近9万人。7武汉宝骐市场咨询有限公司新余恒基地产