同致-宝恒项目项目定位

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1、第一章、市场及消费者分析一、宝安市场宏观特征分析1、宝安区行政区域划分2、宝安区人口情况简析3、重点片区住宅市场简析据楼盘供应格局，区域房地产市场呈现老城、新城、西乡三足鼎立现象，在未来一两年内，新城、西乡片区是市场竞争热点。4、区域市场统计分析5、区域房地产市场发展趋势4、区域市场统计分析住宅市场发展迅猛，开发交易日趋活跃开发商群雄纷争，地产商抢占市场份额市场竞争激烈，精品物业纷呈政府积极引导，大盘继续傲视市场营销手段和价格大战继续升华5、区域房地产市场发展趋势竞争日趋激烈，住宅市场供应明显提升消费群体将日趋扩大，市场蛋糕继续增大土

2、地资源充裕，强势地产企业将继续领跑市场二、宝安楼盘特征现状1、开发集中于小高层，多层、高层开发不多2、宝安楼盘户型多以中小面积的三房两厅为主3、价格规律可循，同类楼盘价格相差不大4、折扣与付款方式十分灵活5、各楼盘逐渐开始重视物业管理6、通过楼盘包装体现品牌、提高档次7、营销手法多样三、周边可比楼盘调查及分析详见报告（略）四、宝安豪宅市场简析五、相邻在售项目基本情况六、区域消费者分析1、宝安区现有居民结构分类及心理分析2、片区目标客户群简析本地宝安人；外来中小商户，主要为周边经商的中小商户，；高收入企业白领阶层，集中为新、老城区内效益

3、较好企业员工，也包括少量的下属乡镇企业员工；宝安外销市场（在境外的宝安籍人士），分自用和为亲属购置两种。第二章市场定位一、地块基本资料二、项目SWOT分析一、项目分析（内部环境）东面狭长地块地势北高南低未来小区入口西面开阔平地一、项目分析（外部环境）宽阔的西乡大道前进一路与西乡大道交汇处热火朝天的几大工地现场不远处的巍巍青山二、项目SWOT分析优势分析背靠企龙山，地势北高南低，属于传统的风水宝地周边环境优美，无污染，空气质量优良区域毗邻前进一路和西乡大道两大主要干道，交通四通八达地块面积大、容积率低，利于内部环境素质营造地块为政府拍卖

4、用地，前期树立了良好的市场口碑且贵司为本地老牌开发商，市场认可程度极高劣势分析片区市政配套设施不完善地块地形复杂，增加了开发难度项目无临街面，小区形象展示困难机会分析本地块为近两年片区内最后一块政府出让用地，后期竞争压力相对较小；政府为鼓励该片区发展，对发展商改善周边配套问题也是大加鼓励，随着几大开发商的纷纷进驻，学校、商业配套正逐步完善。宝安塔尖消费群购买力强，若开发物业优异，市场消化压力比关内相对较弱。威胁分析2002年至少有20余个新项目推出市场，残酷的竞争使得市场营销开展愈发艰难；地块前面的和黄用地开发物业类似、并且极有可能先

5、于本项目面市；周边开发项目多为大型楼盘，且开发商实力不俗，对本项目推广形成极大的威胁宝安中心区建设的全面开始，使得区域市场热点相成转移。第三章项目定位一、物业类型定位一）物业类型定位○市场的唯一性○市场的领先性○资金的回笼○企业品牌提升二）物业类型定位分析○土地成本○先天环境○市场需求Townhouse为主体、结合小高层的高尚住区二、项目整体定位宝城唯一山水Townhouse主题高尚社区1、宝城唯一，定义了两个方面的内容其一、“宝城”表明本物业的城市化特征。本项目地处宝城的西端西乡大道旁，从地理属性上属于“城区”的范围，这不仅能够给目

6、标客户明确的地理指示，而且可以给其带来很多关于“城市”的想象空间。其二、“唯一”表明本项目是宝城地产市场中“第一个创造性产品”，同时也是“目前市场中唯一的townhouse产品的供给者”。2、山水townhouse主题，表达两层含义其一、“山水townhouse”是指有“山水等自然环境的townhouse”。本项目依“企龙山”的山麓分布，“山”的自然资源优势不言而喻；中央花园的人造水景，为项目环境赋予“水”的内涵。其二、“山水townhouse主题”表明本项目的核心产品为“townhouse”，同时还有其他形态的建筑物业。这有利于

7、推广中表义的准确性，从而使目标客户不至于产生对非“townhouse”的物业排斥心理。3、高尚社区，表明本项目物业的属性“高尚”，说明物业档次，社区说明项目规模、居住属性，整体上能够明确对目标客户的身份地位、经济能力的潜在诉求。三、目形象定位智者乐山、仁者乐水——“天地灵秀，山水家园”四、目标客户及消费心态分析1、主力客户1）宝安本地的私营业主2）企业高级管理人士3）政府公务员和企事业单位的高级职员。2、主力客户1）内部分白领人士；2）部分在宝安办厂的港台人士；3）部分外销3、客户心态1）高收入阶层容易接受新事物以及高品味的生活模式和

8、理念2）目标客户可能置业多次，购房心态平稳，3）重视置业区域及所购物业的生活环境和景观。4）关注物业的性价比。5）对物业的生活配套和物业的服务功能比较看重五、户型定位1、开发方案选择（提案）小高层Townhouse类别此