同致-缔梦园PP项目定位

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1、缔梦园（二期）营销推广思路汇报会深圳市同致房地产交易评估有限公司二00二年四月二十八日目录一、市场分析二、项目分析三、项目定位四、价格定位五、项目推广策略六、项目销售策略一、区域分析1.范围划分2.片区市场概况3.区域房地产市场特征4.片区总结1、范围划分景田片区由深南路、北环路、新洲路、香梅路围合而成，东与福田中心区、莲花山、莲花北区相邻，北隔北环路与梅林片区相望，西边为香蜜湖风景区，南面为五洲宾馆及高尔夫球场。2、片区市场概况片区房地产市场以住宅为主，从98年以来推出的住宅项目共约40多个，其中高层项目占70%，小高层占3

2、0%，尤其是近两年新开发项目几乎全为高层住宅。3、区域房地产市场特征（1）片区形象及地位紧临中心区与香蜜片区，是深圳最成熟的高尚生活片区之一（2）片区住宅价格特征：高档楼盘：7000——7500元/M2中档楼盘：6000——6500元/M2尾楼：5000——5800元/M2（3）户型特征：以中大户型为主（4）消费群特征：高级白领聚集地（5）销售特征A．高层单位积压B．临路单位积压C．两房积压量小，三房及以上积压量较大4．片区总结二、项目分析1.项目基本经济技术指标2.项目现状3.项目周边配套4.一期销售对二期的影响5.二期户型

3、分析6.SWOT分析1．基本经济技术指标（二期）总用地面积：14998.7M2总建筑面积：33757.49M2容积率：2覆盖率：20%停车位：161个总户数：306户主力户型：二房二厅、三房二厅2.工地现场二期工地现场缔梦园一期二期东面一期商业街二期南面二期东南面2．周边配套情况伯朗咖啡麦当劳工商银行招商银行景秀中学海王药店3．一期销售对二期的影响有利：缔梦园一期于99年初推出后，市场反应热烈，销售情况良好，从而为其二期积累了一定的客户；同时也树立了一定的品牌，使二期推广有一定基础。不利：需改变固有公寓形象——一期公寓物业形象

4、深入人心，在二期推广时需花大力改变项目在客户心中的固有形象；一期商业影响整体档次——一期底层商铺经营比较杂，尤其是与万科金色家园的商业街相比，不利于物业整体形象及档次的提升。4．户型分析（1）以两房为主力户型，三房为次主力户型，其它一房、四房为辅，符合片区市场三房两房需求最旺，二房供不应求的现状；（2）各户型面积与市场主流户型面积一致；（3）三房户型方正好实用，两房部分户型使用不便；（4）户型普通，竞争力不强；5．SWOT总结三、项目定位1.品质定位2.形象定位3.目标客户群定位1.品质定位可在大众精品住宅的基础上加以拨高超越

5、其它中档楼盘，成为景田新一代精品住宅项目位于景田高尚住宅片区项目具备良好的大环境和可塑性项目尚处于开发前期品质的可塑性强位于景田高尚住宅社区内，与各大高档楼盘为邻小区环境规模较小规模不大配套完善，交通便利无自然生态环境毗邻项目不具备定位为高档精品住宅的硬件条件停车位较少户型较小具备定位于精品住宅的先天条件2．形象定位韩国时尚生活版——繁华都市的精神家园，景田片区后生代时尚居亭A、本项目的目标客户群以年轻的白领阶层为主，他们具有追逐时尚的共性，而哈韩哈日正是目前时尚的潮流，韩剧、韩国料理、韩国服装品牌等等均是当今人们的聚焦点，韩

6、式生活容易引发大家的兴趣，是时尚一族追逐的目标。B、目前各式各样的风情充斥消费者的视线，本项目不具备做大园林的优势，故提出一种新的生活方式也是吸引人们眼球的方式之一；C、韩式生活属深圳地产市场首推，容易引起市场轰动效应；韩式时尚生活特征：时尚·理性·成熟从区域环境：高尚住宅片区，环境优美，配套完善，即片区拥有时尚，理性，成熟的特质从产品本身：紧贴市场需求的定位，以人为本的设计，引领住宅潮流，即产品本身具有时尚，理性，成熟的特质从消费群体：这三种特征也是本项目目标客户群的特征，年轻时尚，智慧理性，内在丰富成熟3．目标客户群定位(

7、1)深圳特区的高级白领(2)景田片区及邻近片区的现居民(3)公务员的高收入阶层(4)部分投资型消费群体目标客户分析表四、价格定位五、项目推广策略1.命名方案2.项目推广核心思路3.整合营销推广战术4.项目包装策略五、推广策略1．命名方案建议为：缔梦园·DREAMHOUSE2．核心思想：以形象推广为主，提升项目品质；以品质诉求为主，弱化产品宣传；以展示为主，广告为辅，针对性做宣传推广。3．整合营销推广战术4．项目包装极具韩国风格的园林景观及小品（2）“韩式样板房”（3）营造“韩式售楼中心”售楼中心内部风格示意大堂入口展示六、销售

8、策略1、入市时机建议2、交楼标准建议3、阶段性销售策略4、强强联手，开拓市场1、入市时机建议建议本项目可于2002年7月底开始内部认购，2002年9月正式开盘。2、交楼标准建议以较高标准的装修推售建议：A、针对本项目，对一房、两房全部以装修房推出，对于三房及以上户型提供三至五