同致-华美丽苑项目定位

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1、华美丽苑项目营销策划简报深圳市同致业房地产顾问有限公司目录前言第一章龙华房地产市场特征及发展趋势第二章项目基本情况与SWOT分析第三章目标客户定位第四章产品策划第五章价格定位第六章营销思路与手法创新附件一项目投资成本分析附件二合作服务方式同致地产（一）  根据发展商的客观条件提供方案（二） 根据本地房地产市场消费特征策划方案前言一、策划依据依据项目已确定的条件进行策划（一）住宅反映着特定人群的生活方式（二）住宅对人的生活模式具有一定的引导作用为既具消费欲望、又具消费能力的人群提供品二、策划指导思想三、策划思路

2、（一） 确定目标消费群体（二） 根据目标群体消费特征策划产品根据公司战略规划策划营销方案第一章龙华房地产市场特征及发展趋势一、  郊居大盘市场取胜二、  郊居大盘以景观、环境为主要卖点三、市场消费能力较强1、紧邻福田中心区，吸引关内人士2、本地经济发展迅速，房地产业高速四、楼盘开发向“精品化”方向发展第二章、项目基本情况及SWOT分析一、       项目基本情况(略)二、项目SWOT分析项目SWOT分析优势劣势机会威胁同致地产第三章目标客户定位一、目标客户（一）按社会阶层划分目标客户企业白领中、小企业主自由

3、职业者、其他人士所占比例70%10%20%（二）按地域分布划分目标客户特区龙华香港其它地区所占比例55%30%10%5%二定位依据（一）白领是深圳最大的住宅消费群体（二）具有开发中档住宅的位置条件1、距梅林关口仅几分钟车速，交通便捷。2、龙华规划中的优质生活片区。3、交通网络适于自备交通工具的人士居住。三、白领阶层住宅消费特征（一）“精品住宅”消费观念（二）追求优逸、雅致的生活方式（三）3-5人的家庭成员结构第四章产品策划一、项目功能定位多层与小高层相结合的综合性住宅小区。二、档次定位龙华片区中高档住宅小区三

4、、建筑主题策划小区建筑主题：“新加坡风情园林小区”理由：1、自然环境的相近性——滨海亚热带2、建筑风格的借鉴性——现代、人性3、文化底蕴的相通性——华夏、礼仪4、生活方式的认同性——健康、文明新加坡白领的今天深圳白领的明天=四、楼盘命名策划（一）三种发想方向1、凸显建筑主题及其整体形象——如“新加坡印象”。2、依托发展商的名称或品牌——如“鹏宝华庭”。3、依托地名或片区特征——如“华美丽苑”。五、景观规划（一）高度重视景观规划（二）景观主题——“新加坡风情园林”（三）聘请新加坡园林设计公司作景观设计六、建筑设

5、计（一）立面造型简洁、明快的现代建筑风格。（二）景观主题选择蓝、白、粉黄及银灰等较为淡雅、明快的色彩，且要富于变化，使之与建筑主题整体相一致。（三）户型结构与面积（四）关于户型创新如“母子型”户型设计、弹性户型的创意空间、大户型的入户花园设计等。（五）预留足够数量的车位1、中产阶层购车数量急剧增加2、深圳旧住宅设计车位严重不足7、树立“精品建筑”建设思路规划中——“大题小做”施工中——“小题大做”8、规划方案评估（一）两种方案在整体平面布局上基本相似，无重大差别。第五章价格定位一、现状价格定位（一）市场比较法

6、的定价指标（略）1、区域因素比较2、因素修正3、比较权重（二）实收均价定位依据房地产价格估价理论和方法，实收均价为：Σ（各比较物业修正价格比较权重）=2913.65元/平方米。二、预期价格定位如果在个别因素上发挥出色，本项目价格每平方米可以提高300-500元，即每平方米价格可以达到3300-3500元左右/平方米。第六章营销思路与手法创新一、娴熟运用常规营销策略（一）整体销控策略“分期开发，平稳推进”为整体发展战略1、内部认购——客户累积期2、强势推出——产品强销期3、循序渐进——产品持销期4、承上启下—

7、—客户新购期（二）时机运用策略1、“工程形象营销”2、市场机遇“专题营销”3、专业会展“集体营销”4、“消费节点营销”（三）媒体运用策略1、媒体立体宣传策略2、重点媒体突破策略（四）项目包装策略1、现场包装“视线内引”策略在现场入口及参观通道装饰新加坡热带风情园林景观。2、建造“主题风情样板房”选取主力户型做出体现东南亚风情、格调的示范单位。3、营造“风情售楼中心”（1）风格鲜明，与建筑风格和谐统一。（2）空间布局宽敞，功能区域分布即独立又相互连接。（3）销售人员整体形象可考虑具有鲜明特色的异域装束。（五）采

8、用特色鲜明的形象展示系统与售楼工具二、营销手法创新（一）“风情营销”——渲染建筑主题专题性讲座、新加坡风景摄影展览、提供新加坡旅游机会等专项性活动。（二）“激情营销”——感受生活方式在营销上应尽量创造一种“煽情”气氛。（三）“温情直销”——享受方便与快捷在目标客户比较集中的生活区内设立长期展销厅，延长展示时间，提供上门“直销服务”。（四）“感情营销”——赋予归属感让未购客户产生“依恋情结”和归属感，