安永地产投融资决策制度.doc

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1、安永地产投融资决策制度安永地产投融资决策制度安永地产投融资决策制度安永地产投融资决策制度　　安永地产投融资决策制度提要：要注意的三个问题：承包合同中必须明确规定双方权利和义务，承包费用因合同必须是经过公证的具有法律效力的协议；选择适当的合同形式，严格控制承包费用因形式不恰当更多精品制度　　安永地产投融资决策制度　　1.投资流程：　　房地产投资是一项有序、科学的投资经济活动，是由一系列环节有机构成的。一项房地产投资要想获得成功，首先必须遵循合理的投资程序，任何一个环节的失误或疏漏都可能给投资带来巨大损失。安永房产的决策者们必须首先认清各个程序才能把握好不同阶段存在的风险，进而采取防范措施。具体流

2、程如下：　　第一阶段：项目可行性分析。包括寻找投资机会、筛选投资机会、可行性分析、投资决策等四个步骤。第二阶段：前期工作阶段。具体包括获取土地使用权、规划设计与方案报批、寻找合作伙伴、在谈判的基础上与各有关方面签署合作协议等。第三阶段：建设验收阶段。包括施工建设与竣工验收。第四阶段：营销管理阶段。包括物业出售或出租以及实施物业管理。　　在实践中，由于开发项目和具体运作方式的差异，某些阶段在运作的时间上可能会有一定的交叉。例如根据现行法规，房地产开发投资达到一定比率后，开发商可以进行房屋预售。这样三、四两阶段就会有一定程度的交叉。　　2.投资风险及其防范　　房地产投资的周期性、程序性很强，在投资

3、的不同阶段，投资者所遭遇的风险在类型和程度上是有区别的，风险防范的重点也是有异的。这些风险的特殊性要求安永决策者们必须从多种途径以特殊的措施、手段来防范投资风险。　　房地产投资风险：所谓房地产投资风险是指房地产投资的实际收益与期望收益的偏差程度及其量值。房地产投资是一种特殊的投资方式，投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策影响等特点，都可能是形成房地产投资风险的原因。主要风险类型有九种：　　投资支出风险：由于房地产具有不可移动性，且受规划限制及本身结构、装修设计的影响，常具有专用性，完工后很难改建。如果投资者判断失误就会蒙受损失。经营风险：在房地产开发建设及生产与出租、出

4、售的流程过程中的经营管理可能面临的风险。如售价、租金和空置。商业风险：即房地产投资在房地产置业投资和由于经营费用超过经营收入而引起的投资损失。融资风险：房地产的价值随着市场利率的变化而变化。根据投资价值预期年纯收益?收益还原利率?收益还原率是与市场利率呈同方向变化的，预期年纯收益一定的情况下，市场利率越低，房地产投资价值越大。购买力风险：由于社会物价总水平上升而使投资者未来实际收益减少，即购买力降低，而形成的风险。市场风险：房地产市场价格水平的波动、消费市场的局限等引起投资损失。政策风险：由于国家或地方政府有关房地产投资的各种政策发生变化而给投资者带来的损失。法律风险：投资者投资行为违法或未能

5、有效利用法律工具而带来的损失。其他风险：如政治、经济因素、社会习俗等造成的社会风险，自然灾害导致的自然风险等。　　房地产投资风险的控制：　　把握房地产周期波动，合理选择入市的时期。受宏观经济运行周期的影响，房地产周期分为萧条、复苏、高峰、衰退四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致。根据房地产周期的特点和房地产开发的时滞性特征，房地产的投资时机应选在周期复苏阶段的前期。此时比较容易筹集到资金且售价高，投资者承担的风险低；　　分析房地产市场，合理预测市场需求类型和需求量。预测房地产市场需求应从宏观上分析社会经济发展水平，尤其是工业化水平和城市化水平；从微观上分析市场上一些相关因素如收入水平、人

6、口增长、消费者爱好和供给情况等。　　项目现金流量中不确定因素的控制。如房地产价格、工程建设费用、建设工期、融资成本、销售成本等都是项目本身引起的，与市场体制无关。要提高项目收益，就必须提高对这些因素的控制。　　房地产开发的投资组合。在某一房地产投资项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的各种组合能够降低风险。　　加强建筑质量管理。施工图纸的设计必须经各级技术负责人审定签字才能交付使用；施工企业必须有与施工项目要求相适应的《资质等级证书》或《资质审查证书》，施工队伍素质必须符合要求；对建筑材料、各项施工设备、仪器进行检查、校准，保证材料合格和测量、计量方面不出现严重误差；

7、对施工工艺规程进行监督，控制混凝土质量，对砌体工程、装饰工程、水电安装工程等采取具体、有效的质量检查和评定方法；确立有关质量文件的档案制度，包括所有质量检查和检验证明文件、试验报告的汇集，以便追踪监督、管理。　　房地产投资风险的转移包括契约性转移和项目资金证券化。　　契约性转移：预售、预租：将价格下降、租金下降和物业空置带来的风险转移给客户、承租人；出售一定年限的物业使用权：出售一定年限的物业使用