安永地产风险控制办法.doc

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1、安永地产风险控制办法安永地产风险控制办法安永地产风险控制办法安永地产风险控制办法安永地产风险控制办法安永地产风险控制办法安永地产风险控制办法安永地产风险控制办法安永地产风险控制办法　　安永地产风险控制办法提要：在具体实施投资前的可行性分析阶段，根据特定项目的常规风险原因以及特殊风险原则，预计可能发生的风险种类，以便采取相应的应付措施。更多内容绿化　　安永地产风险控制办法　　1.风险管理　　步骤1：风险类型汇总　　项目管理阶段　　常见风险　　领导　　团队中重要成员大变动；犹豫不决；没有客户参与；没有高层管理者的支持；小组没有对项目计划达成一致意见；项

2、目经理权力有限；没有项目眼光；没有合作精神；沟通不够；参与者缺少主观能动性。　　定义　　技术太复杂；目标不同；项目范围不清；不断变化的需要；不完全的需要或需要明确限定；工作表述不全面；不现实的目标。　　房地产投资的风险类型　　开发者或经营者由于财务状况的好坏而引起的企业负债总额对回收投资者投资和报酬的可能性。主要：房地产投资项目建成后的预期盈利水平、资金流动性的大小及企业项目的还贷能力和贷款期限的长短。　　筹资、融资风险　　由于银行紧缩银根造成贷款困难以及筹资成本增加引发的各种风险。一些发展商为了完成项目甚至不惜高息拆借，从而导致一系列如负担加重、

3、建造成本增加、售价提高及销售困难等各种风险。　　变现风险　　即房地产投资中在一段时间内要把投资变成现金，为此而付出的代价和承受的损失。　　金融风险　　利率风险　　银行通过影响利率和贷款的投向调控房地产业，而利率的高低直接影响到房地产投资项目的回报率。　　汇率风险　　对外销售的商品房或其他类型的楼宇在流通过程中容易因对将来汇率走势的预计不足而遭受损失。　　通货膨胀风险　　通货膨胀从多方面影响企业投资的风险。　　外汇汇率变动风险　　由于外汇的较大幅度的波动而从不同侧面对开发商造成风险。　　购买力风险　　价格风险　　通涨因素造成建材人工费上涨；部分房地产

4、商对土地大肆炒作，使地价陡增；在开发过程中各个方面将市政设施配套费强行向发展商硬性摊派，造成商品房售价上升引起销售不畅或收益减少等。　　市场（经营）风险　　供求形势变化，出现供过于求的局面而对房屋销售和售价方面造成的压力，引起销售困难和损失。　　开发风险　　房地产投资中的初始阶段涉及到房地产开发项目和时机的选择、布点、销售对象和方向以及如何与经营环节衔接等诸方面。　　经营风险　　如：房屋质量低下、成本过高等造成销售困难　　周期性风险　　受国民经济的发展周期影响。　　技术风险　　房地产投资过程有很强技术性，规划设计不周，可行性研究中的纰漏，工艺材料使

5、用不当以及价格、租金制度的合理与否均会提高房地产投资的风险。　　工程建设风险　　不可抗力造成的风险。　　建设前期工程项目的设计方案存在的问题。　　层层转包工程，截留工程款，最后的承包人只好偷工减料以保利润，还有施工队伍选择不当以及施工项目组织不利，造成的工程返工及进度拖延等。　　建材及设计供应中出现的不测。如品质、数量、型号、时间等方面不能满足施工要求，造成停工、返工及进度被拖，造价升高等。　　政治及政策风险　　国家政治形势通过影响整个国民经济对房地产业产生冲击，而国家政策则可以通过产业结构和经济结构的调整来影响和改变房地产业风险结构。　　步骤2：

6、风险识别　　项目管理阶段　　常见风险　　计划　　成本预算；时间预算不精确；项目计划不全面；工作分类不全面；没有正式的预测工具；项目没有先后顺序；资源没有很好地分配；不现实的计划。　　组织　　缺少资源；缺少学科专家；没有指定过程/步骤文件；任务分配得不好；取得资源太复杂；项目管理软件选择错误。　　控制　　项目管理步骤少或没有；没有对变化做影响分析；项目计划不灵活；不断变化的市场条件；项目结果没有估算好；不令人满意的评论会；管理缺乏变化；没能力及时采取正确的行动。　　结束　　不能取得成果；活动没完成。　　步骤3：风险原因分析?第一，信息不全，项目前期调

7、查不周，决策草率。第二，对宏观经济形势缺乏预测引发多种风险。一是前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；二是银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险；三是房地产供求关系的变化，房地产供给严重不足的状况已成历史，出现了严重的供过于求的状况，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大；四是银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。第三，发展商对市场供求，房地产政策，金融政策的理解把握上偏差。　　步骤4：风险的防范　　风险　　防范对策　　实行方案　　财务风险　　客户信用

8、调查；完善程序　　购买力风险　　充分利用政府职能部门协调　　市场风险　　创造销售的组合优势　　　　安永地产风险控制办法提要