安永地产资金回笼与控制办法.doc

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1、安永地产资金回笼与控制办法安永地产资金回笼与控制办法安永地产资金回笼与控制办法安永地产资金回笼与控制办法　　安永地产资金回笼与控制办法提要：利润预算管理实战操作流程?第一步，确立利润预算目标：利用以前3-5年的历史数据，通过对本年度市场营销情况的预测，加上一定的增长比例，即目标利润=基期利润更多精品：总结　　安永地产资金回笼与控制办法　　1.资金回笼的实战方案　　方案1：长线回收方案?先投入资金将项目建好，然后寻租，以收取租金回报；先投入资金将项目建好，然后继续投入资金进行经营，以获取经营回报；对于超级别墅或花园洋房的销售，需要较长时间去营造别墅环境，然后才能出售。这往往也属于长线投资方式。周

2、期较长的先租后售，也是长线投资的一种方式。　　方案2：短线回收方案?分盘出售，形成滚动开发，通过销售回收资金，在短期内将项目销售出去；整盘出售，将项目建好后一次性卖给某个单位以回笼全部资金；项目出售，仅有地皮及项目策划，就将整个项目卖给另一家房地产公司，即先收回资金后搞建设。?　　方案3：长短结合回收方案?先建好，然后等街区功能完善、销售时机成熟时再出售；先出租或自己经营，待将物业搞旺时再将产权出售；提高租金及建设集资收费，租户租用一定时间后即享有产权；无贴息返本销售，先适当提高房价，一次性付款售楼，到一定年限后将原款不贴息返还给买家；售后返租。先卖楼，回笼部分资金，然后将卖出去的楼以额定的价

3、格租回来以出租或自己经营。　　方案4：回笼资金的策略与技巧?安永决策层需要知道什么时候要投入多少钱，在什么时候能收回多少钱，资金的运作方式应如何技术性处理，这就要求课题组能够拿出一个比较全面的资金运作及回笼计划来。资金运作及回笼计划要求有精通房地产企业运作的会计师及房地产开发企业的决策者亲自参与，因为这样做出来的计划，才能兼顾到企业自身的情况及市场操作的客观要求。　　2.利润预算管理　　要点1：崭新理念的展示?利润预算管理是以利润目标为出发点，将实现利润目标所涉及的经济资源取得及运用以货币形式落实到详细计划中，使之成为某个特定阶段经济管理者的计划目标。通过市场调查、预测的同行业先进水平、本企业

4、最好水平的比较，从而对企业将来一定期间所获得的利润做出科学的预算。以此为基础，将利润预算目标层层分解，进而延伸到生产、成本和资金收支等方面，并对各生产、经营、辅助管理等单位进行控制，然后通过分析实际与预算的差异，明确各经营管理者的业绩。利润预算管理包括建立利润预算体系、预算实施与控制和预算考评。　　要点2：利润预算管理实战操作流程?第一步，确立利润预算目标：利用以前3-5年的历史数据，通过对本年度市场营销情况的预测，加上一定的增长比例，即目标利润=基期利润×（1+增长率），增长率由总裁办和顾问委员会（随着公司发展将设立预算管理委员会）召集各部门主管共同确定。第二步，预算的实施控制：不可突破费用

5、法，公司的预算是由年分到季，有季分到月，并将指标落实到每一位干部职工，由各部门掌握实施，指令性的费用，一是不能突破，二是如有突破输入计算中心时会自动拒付，特殊情况需经总裁批准纳入预算外支出；建立公司内部结算中心；增加各部门的自主权，对预算范围内的各项支出由各部门的负责人签字支付，不需要逐层上报，既扩大了各预算中心的权责范围，又提高了工作效率；利用预算卡片，预算卡能记录各部门费用的预算额与实际额及差异，通过预算卡片执行部门能检查自己部门的预算执行情况并随时记录实际数，常将实际数与预算对比，从而达到控制的目的。第三步，预算的考评：各项预算指标下达后，即输入计算机系统，每月一次。其它目标实行项目部、

6、房产公司、集团三级算。项目部实行一日一次记录分析，房产公司对项目部一日一督查，一周一次调度、考核、分析会，总公司每10天对各项目部费用控制、利润完成情况进行一次抽查，由财务中心核算成本利润，及时发现问题和原因，并采取有效措施进行控制。查核中如发现有的部门不能完成利润预算指标，除扣发该部门的奖金外，扣10%的预算工资。奖金的获得是以各种成本目标、利润目标都达到为前提，集团从超预算部分中拿出25%进行奖励。　　要点3：利润预算管理的实战效果?干部职工的工作积极性不断提高；成本大幅下降；促进了企业的技术进步。　　3.编制有效的回笼计划　　步骤1：目标预测　　阶段　　预定成交（㎡）　　销售率　　第一阶

7、段　　第二阶段　　第三阶段　　合计销售率　　步骤2：编制推广及回笼计划书　　推广计划书：　　时间　　阶段　　工程配合　　销售计划　　预计广告费用及销售量　　资金回笼计划书　　月份　　预计销售套数（套）　　销售金额（万元）　　合计　　购房分期付款资金回笼计划书　　认购时间　　单套楼价　　销售单　　单位　　分期付款时间　　以上　　套　　累计　　步骤3：公开发售期系列表格制作　　一次性付款资金回收计划