蓝岸丽都宣传认筹方案.doc

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1、2010年内蓝岸丽都宣传认筹方案一、现状回顾1、据了解自7月30日售楼部开始进行客户接待，至今已经70多天，按正常的流程，已经达到内部认购时间，但是我们仅有65组来访客户登记、33组来电客户登记。远未达到认筹排号的数量要求，直接造成排号数量过底，至今仅有4组排号客户。2、本县的主要宣传方式：车体广告、户外广告、道旗、电视飞播、单页等；据了解持续性好的有户外广告、道旗两种形式，果效反馈最快速的有车体广告、电视飞播、单页。3、来电33个，65组来访，按揭75%，分期20%，一次性5%，平均每天来访不足1组，这么低的来访率何来高成交率；根据项目工程进度，基本该到了正常的宣传预定阶段，同时，

2、根据前期客户来访、排号的效果分析，没有达到预期满意的效果，俗话说：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，销售没有淡季，有的只是没有找到症结所在，为什会发生这样的效果，我们必须要反思，必须有所行动。二、市场研判-11-2010年内根据近段时间的市场调查及案场协作讨论，我们得出以下数据及信息：1、杞县市场刚性需求明显，但杞县是农业县，主要购买人群基本都是在广大农村，加上项目宣传投入不足，导致来访人气不旺。时段性关节点一定要准确把握，不能错失时机（如：年前元旦春节打工回潮期，应紧抓时机大力宣传。）；2、人气不旺的另一个原因，主要是项目手续不完善，造成宣传滞后，客户认识度过底；3、杞县房地

3、产发展阶段不寻常、不规范，是卖方市场占主导地位，各种程序、手续不齐全，大部分的开发是证件不齐，且是个人或合伙承包开发建设，房产证的正常办理是客户反馈最多的问题；4、房地产开发模式与一般流程不同，市场上多层比小高层更容易被人接受，多层项目市场较活跃，小高层有待市场认知；5、营销策划没有形成市场，大部分都是自行销售，服务性、积极性、推荐性、产品观念等严重不足，观念是：我们打造什么，就卖给客户什么；不专业的营销推广，不专业的销售人员，不正常的市场导向，只会取得短暂的辉煌成绩，但延长销售周期，更没有实现利益最大化；6、付款方式基本都是一次性、分期付款；能银行按揭的为数不多，主要因为证件不齐，

4、但是按揭客户占市场绝大多数的份额，建议开发公司办齐“五证”，方便缩短销售周期，更快回收资金；7、销售操作模式简单，没有策略性、结构性进行，如明码标价，价格直接上墙，客户自行决定买否，不做过多讲说；宣传推广单一不重视、没有做销控，到最后只留下差房源，延长了销售进度，利润没有达到预期目标；8、市场楼盘重点信息归集：楼盘开发公司项目简介价格走势主力户型销售均价销售进度卖点-11-2010年内楼盘属性性属性御景城郑州鹏达置业二期6栋，即将开盘1328——1560三室两厅1201—3层1500层5—6层1186元一期5栋80%售完二期顶层送阁楼，有地下车库。交1万抵2万。鑫都苑——二期6栋，1

5、30套1700——1800三室两厅两卫三室两厅一卫最底价1720元80%售完不能按揭，一次性付清温泉花园金城置业总规划19栋楼占地47600平方未定三室两厅120未定不接受前期预定。交通方便，社区幼儿园丽景嘉园开封一品一期售完，二期4栋，7层带电梯。1900——2300三室两厅1202200元1—5层基本售完离车站、红豆超市、一品百货、杞县高中等配套设施较近。新天地和谐家园——规划12栋，现建4栋，6层不带电梯1700——2300三室两厅四室两厅带电梯2300元不带电梯1700元起现房只剩四层以上原杞县印刷厂-11-2010年内凤凰城——规划16栋，建好5栋，不带电梯1580——20

6、00三室两厅二室二厅1—4层1880元5层以上1580元90%售完首付50%，一次性优惠2%，6层送客楼和美家园仁信房地产一期3栋，二期14栋，带电梯。1900——2300三室二厅四室二厅2000元一期销售90%，二期开始预定。顶层送阁楼，地势不佳。上城公馆富苑房产规划22栋，一期6栋2500——2800三室二厅二室二厅2380元4栋已售50%,2栋开始预定。高报价，大优惠，强力宣传。杞县竞争楼盘价格分析（元）御景城鑫都苑温泉花园丽景嘉园和谐家园凤凰城和美家园上城公馆7层————未定2208带电梯2300元不带电梯1700元起——220026296层1186——21981980198

7、626195层118617802188158019762609-11-2010年内4层1500162021781780196625993层1500176021681780196625892层1500176021581780195625791层150017202148178019562569均价139617282178178016872599三、我们的反思1、是跟着市场的特性，变换策略，随大流的去做，结束宣传沉默期，尽快加大宣传力度，提高项目自身的认知度，改