认筹及解筹方案.doc

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1、新世界国际认筹、解筹方案（一）认筹原则：为保证项目后期经营及促进认筹，制定以下三个原则。原则一：认购优先原则，认购提前认租二到三周解筹。原则二：大户认筹优先原则，大户可提前解筹。（大户认购整片、整条街的客户）原则三：越早认筹优惠越多原则（二）认筹活动举办形式：认筹：无锡百家企业入驻签约暨认筹仪式新世界国际开工仪式中国纺织服装批发市场发展论坛解筹：大户解筹第一批单位全面解筹（三）认筹执行细则：1、法律文件清单：VIP会员申请须知、VIP会员申请书、VIP俱乐部规章制度、VIP卡、认购书。2、认筹同步工作：认筹时对客户反馈进行评估，以期在解筹前制定合理的价格策略及完善的产品分类规划等。

2、（认筹客户登记表，并对客户进行分类）n对价格进行准确评估。n评估业态、各产业基地的认筹数量及比例。3、认筹及解筹的相关规定：（1）认筹顺序决定优惠幅度，而选铺顺序可通过电脑选号的形式进行。（2）认筹期间控制认筹商户的资质（资质审核标准）。（四）投资模式及招商政策　1、价格及投资模式设计：1）价格：均价可参照认筹的数量及客户反应情况评估后具体制定。2）投资模式：¨自营：投资模式一：首付4成，余下银行按揭，发展商送10%(暂定)创业基金。¨投资客：投资模式二：首付2.4成，买铺即收16%租（发展商一次性支付2年16%租金），发展商5年原价回购。［返租模式建议］¨建议模式：首付1.6成，

3、买铺收3年24%租，作下60%银行按揭，发展商5年原价回购。1）认筹定金：20000元2）认筹时间优惠：阶段性认筹优惠¨12月26到2月26日：4%¨2月27到4月26日：3%¨4月27日至解筹：2%2、模式2、及建议模式在实际规范操作中的注意事项（以下在三年返租的基础上提出，在二年返租的情况下通用）1）返租人：经营管理公司由于新的商品房预售管理条例中明确禁止发展商自行“返租”或“变相返租”。从规范角度看，返租实施人不能为深圳新世界集团江苏分公司，可由“新世界物业管理公司”或“经营管理公司”或其他第三方实施。2）首期款、一次性返租款及其税费（1）在投资者与“新世界”签署《商铺买卖合

4、同》的同时与“经营管理公司”签订《委托经营管理协议》或《管理公约》。（2）如采用“6成10年按揭”付款方式，原则上投资者应支付“新世界”4成足额首期款；同时由“经营管理公司”一次性支付投资者“3年24%租金”，并获得2年商铺使用权和收益权。但实际上投资者只须支付“新世界”1.6成首期款，而“经营管理公司”实际上并没有向投资者支出“3年24%租金”。这关系到“新世界”与“经营管理公司”财务协调问题，需要新世界内部从规范角度进行可行性设计。（3）在《委托经营管理协议》中可以约定投资者一次性获得“3年24%租金”后应自行申报纳税，其责任与“新世界”及“经营管理公司”无关。3）“经营管理公

5、司”在委托期内的租金收益及税费（1）3年委托期内，投资人授权“经营管理公司”处理商铺租赁事宜，期间的租金收益应完全归“万科经营管理公司”所有。（2）由于表面上“经营管理公司”已一次性支付投资者“3年24%租金”，在3年委托期内的租金收益可能高于“3年24%租金”而发生盈利，更现实的问题是在3年或4年委托期内的租金收益要小“3年24%租金”。那么，期间“经营管理公司”如何纳税？需要新世界相关财税专家作出可行性方案。（3）委托期内，如商户要求“经营管理公司”提供房租发票，该如何处理？4）委托期结束后的问题（1）“经营管理公司”在委托期内招商的商户租赁期应与委托期一致。（2）委托期结束后

6、由投资人（商铺业主）自行决定出租事宜。如要保证业态统一性，“经营管理公司”可制订租赁管理公约，事前与投资人（商铺业主）进行确认。（3）委托期结束后由投资人（商铺业主）自行办理租赁登记、纳税问题。3、招商策略1、租金构成：本项目租金由三部分构成，基本租金、管理费、推广费。（1）租金（初步）：此租金均价在参考同类市场租金，并对未来售价评估分析得出，作为初步定价建议。纺织区：一期市场标准租金40元/平方米/月。服装区：一期标准租金为40元/平方米/月。其中：楼层租金（元/平方米*月）1F562F483F404F325F24（2）物业管理费：纺织区3元/平方米*月，服装（含辅料）区5元/平

7、方米*月，开业当月起计算。（3）推广费：可以在每个合同周期根据实际推广需要约定。建议第一个合同周期为三年，标准推广费按10元/平方米*月计算，其中第一年全免，由发展商垫付；第二年减半（按每月5元/平方米缴纳），第三年全额收取（按每月10元/平方米缴纳）。推广费作为经营推广基金，统一管理，透明使用，每月公布费用交纳和支出明细。在业主委员会成立后可由委员会监督使用。2、租赁期限：结合免租期及投资模式，签3年租约，一次性收足1年租金，免租2年。1、竞争性租赁政策：短时间内抢