房地产行销策划-房地产行销策划方案全案模版.doc

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1、房地產行銷策劃-房地產行銷策劃方案全案模版第一章項目投資策劃行銷　　　　項目投資策劃行銷是全案最為關鍵的環節，反映了發展商選擇開發項目的過程，這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以後的開發經營就可以事半功倍。　　專案投資策劃行銷可對專案進行定價模擬和投入產出分析，並就規避開發風險進行策略提示，還對專案開發節奏提出專業意見。　　　　一 專案用地周邊環境分析　　　　1、專案土地性質調查　　.地理位置　　.地質地貌狀況　　.土地面積及紅線圖　　.土地規劃使用性質　　.七通

2、一平現狀　　2、專案用地周邊環境調查　　.地塊周邊的建築物　　.綠化景觀　　.自然景觀　　.歷史人文景觀　　.環境污染狀況　　3、地塊交通條件調查　　.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃　　.專案的水、路、空交通狀況　　.地塊周邊的市政道路進入專案地塊的直入交通網現狀　　　　4、周邊市政配套設施調查　　.購物場所　　.文化教育　　.醫療衛生　　.金融服務　　.郵政服務　　.娛樂、餐飲、運動　　.生活服務　　.娛樂休息設施　　.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素　　.歷史人文區位影響二 區域市場現狀及其趨勢判斷　　　　1、宏觀經濟運行狀況　

3、　.國內生產總值：　　第一產業數量　　第二產業數量　　第三產業數量　　房地產所占比例及數量　　.房地產開發景氣指數　　.國家宏觀金融政策：　　貨幣政策　　利率　　房地產按揭政策　　.固定資產投資總額：　　全國及項目所在地　　其中房地產開發比重　　.社會消費品零售總額：　　居民消費價格指數　　商品住宅價格指數　　.中國城市房地產協作網路資訊資源利用　　2、專案所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規　　.項目所在地的居民住宅形態及比重　　.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規　　.政府關於商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規　　.短中期政

4、府在專案所在地及專案地塊周邊的市政規劃　　3、項目所在地房地產市場總體供求現狀　　4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異　　5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現　　6、商品住宅客戶構成及購買實態分析　　.各種檔次商品住宅客戶分析　　.商品住宅客戶購買行為分析　　　　三 土地SWOT（深層次）分析　　　　1、項目地塊的優勢　　2、專案地塊的劣勢　　3、專案地塊的機會點　　4、專案地塊的威脅及困難點　　　　四 項目市場定位　　　　1、類比競爭樓盤調研　　.類比競爭樓盤基本資料　　.專案戶型結構詳析　　.專案規劃設計及銷售資料　　.

5、綜合評判　　2、項目定位　　.市場定位：　　區域定位　　主力客戶群定位　　.功能定位　　.建築風格定位　　　　五 專案價值分析　　　　1、商品住宅專案價值分析的基本方法和概念　　.商品住宅價值分析法（類比可實現價值分析法）：　　選擇可類比項目　　確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重　　分析可類比項目價值實現的各要素之特徵　　對比並量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值　　根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價　　.類比可實現價值決定因素：類比土地價值　　A 市政交通及直入交通的便利性的差異　　B 專案周邊環境的差異：自然和綠

6、化景觀的差異　　教育和人文景觀的差異　　各種污染程度的差異　　社區素質的差異　　C 周邊市政配套便利性的差異　　專案可提升價值判斷　　A 建築風格和立面的設計、材質　　B 單體戶型設計　　C 建築空間佈局和環藝設計　　D 社區配套和物業管理　　E 形象包裝和行銷策劃　　F 發展商品牌和實力　　價值實現的經濟因素　　A 經濟因素　　B 政策因素　　2、項目可實現價值分析　　.類比樓盤分析與評價　　.專案價值類比分析：　　價值提升和實現要素對比分析　　專案類比價值計算　　　　六 專案定價模擬　　1、均價的確定　　.住宅項目均價確定的主要方法：類比價

7、值算術平均法　　有效需求成本加價法　　A 分析有效市場價格範圍　　B 確保合理利潤率，追加有效需求價格　　運用以上兩種方法綜合分析確定均價　　2、專案中具體單位的定價類比　　.商品住宅定價法：　　差異性價格係數定價法（日照採光係數、景觀朝向係數、戶型係數、樓層係數、隨機係數）　　.各種差異性價格係數的確定：　　確定基礎均價　　確定係數　　確定幅度　　.具體單位定價類比　　　　七 項目投入產出分析　　　　1、專案經濟技術指標模擬　　.專案總體經濟技術指標　　.首期經濟技術指標　　2、專案首期成本模擬　　.成本模擬表及其說明　　3、專案收益部分類比

8、　　.銷售收入模擬：　　銷售均價假設　　銷售收入模擬表　　.利潤模擬及說明：　　模擬說明　　利潤模擬表　　.敏感性分析：　　可變成本變動時對利潤的影響