17（总第27期）diaoyanjianyan

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1、电子刊物内部交流17(总第27期)DIAOYANJIANYAN上海民建经济社会发展研究中心2007年9月1日征文启事最近一段时间，关于消费品价格的问题争纷频起。自从猪肉等农副产品价格上升后，各种食品以“原材料价格上涨”为理由，纷纷宣布调价。但国家发改委不久即向方便面行业亮出红牌，近日又披露了六个价格串通、哄抬价格和价格欺诈的典型案例。日用消费品价格同老百姓息息相关，确实应当高度关注，但企业在成本大幅上升的情况下，怎样提高产品价格才算合理？行业协会对本行业主要产品的价格，应当有多大的“话语权”？政府应当怎样来管理价格？等等问题，引起我们的思索。希望有兴趣的读者从不同角度，见仁见智，发表各自看法。

2、（编者）专题研究房地产调控亟需转换思路和方式（顾晓敏）第三只眼看房价(严民生)议政集锦关于有效推进我国节能降耗工作的对策建议(朱军勇)关于遏制中小学生择校问题的建议(商利容)有话就说读几则有关车与楼新闻而想到的(俞妙根)应给“三轮车”一个生存空间(庄子群)轨道交通线路标识要明了(沈传谷)经济参考“长三角”金融业合作发展要有新思路24专题研究房地产调控亟需转换思路和方式顾晓敏近期,据国家发改委、国家统计局有关数据显示：2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,其中涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%，深圳13.9%，南京11.3%，北京10%和石家庄9.4%。房地产及固定

3、资产投资对国民经济的贡献日益显著，有统计数据显示，1998年，全国土地出让金收入仅占当年地方财政收入的0.8%，而到2004年则高达47%，加上其他房地产税费，我国房地产业对地方财政的贡献率在50%左右，2006年，全国房地产开发投资为1.94万亿元，占当年全社会固定资产投资的17.6%，占当年GDP的9.26%，远高于国际公认的房地产开发投资占比重5%的合理水平。高房价一直是困扰中国民生的重要问题，政府控制房价的手段大多是通过抑制住房需求的做法，但这样的调控思路和方式并没有收到理想的效果。在房价快速上涨或高位滞留的情况下，国内房地产开发投资快速增长的势头并未得到遏制，开发资金依旧大量涌入到房

4、地产市场。尽管2006年以来国内房地产领域的宏观调控力度不小，但是进入国内房地产市场的资金，特别是银行资金不仅没有减少，反而是增速更快。因此有专家提出房地产应该通过市场而不是行政手段进行调节，但由于房地产市场是基于土地资源的市场，由此决定了房地产市场不同于一般的商品市场，是一个在土地资源约束下的有限竞争的市场。完全通过市场调节只会出现更大的经济泡沫。一、政府历次调控对房价的影响（一）调控政策的反思：反思中央政府对中国房地产市场调控管理的反思：陷入了完全市场化的陷阱。中国的房地产市场化改革，开始于1998年，其根本性的标志，是国发[1998]23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建

5、设的通知》文件的颁布。23号文件关于深化城镇政府制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；目标定位是：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。”既然199824年启动的房地产市场的供给体系，是以经济适用房为主的城镇住房供应体系。这也就意味着当时国务院一开始把中国的房地产市场是作为一个有限竞争的市场来对待。这说明国务院从一开始在操作层面上没有把房地产市场完全交给市场来调节。在指导思想上只是提出了推进住房商品化、社会化的改革，并没有明确将房地产市场界定为有限竞争的市场。但是

6、，在实际执行中，各级地方政府并没有把兴趣和工作的重点放在对经济适用房的供给上，被政府控制和批租的土地，大批地流到了一般商品房上。按照23号文件要求，以建设经济适用房为主的土地供应比例应当在60%以上。但实际上，一些城市连1%都不到，比例相对高的北京市也不到10%。中国房地产在各级地方政府与房地产商的促进下，远离国发[1998]23号文件的要求，向完全市场化快速滑动时，中国房地产价格开始逐步攀升。然而，就在中国房地产过热的问题开始暴露的2003年，国务院颁发国发[2003]18号《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，对中国房地产市场的定位却来了一个180度的大转弯。在[1998]23

7、号文件中，提出以建设经济适用房为主的房地产市场定位，在国发[2003]18号文件中，则变成“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。”这说明国务院对中国房地产市场的定位，已经从1998年的有限市场论转向按一般市场来对待。这实际上是对已经存在的房地产市场现状的认可。因为以经济适用房为主的房地产市场根本没有出现过，而真正存在的