自创房地产基础知识培训教材.doc

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1、房地产基础知识培训第一节房地产一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)    土地b)    建筑物及地上附着物c)    房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有

2、区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 

3、   实物形态上看，房产与地产密不可分；b)    从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c)    从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a)    二者属性不同；b)    二者增值规律不同；c)    权属性质不同；d)    二者价格构成不同。二、房地产的特征▲房地产的自然特征a)    位置的固定性；b)    使用的耐久性；c)    资源的有限性；d)    物业的差异性。▲房地产的经济特征a)    生产周期b)    资金密集性

4、c)    相互影响性d)    易受政策限制性e)    房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。三、房地产的类型按用途划分：a)    居住房地产b)    商业房地产c)    旅游房地产d)    工业房地产e)    农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅1—3层多层住宅4—6层中高层住宅12-16层16层以上为高层住宅四、土地使用权的获取方式：1、出让：1．土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一

5、定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期使用的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护2、划拨：土地使用权划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在传统的计划经济体制下，我国的各种资源均由国家计划控制、调拨。土地资源的使用和分配亦不例外，主要由政府无偿拨给五、土地成本的构

6、成：土地出让金+拆迁费用1、拆迁费用：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。2、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款六、土地的使用年限住房用地70年、工业用地50年、科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年、综合或其他用地50年第二节房屋产权性质按房屋产权性质可分为：商品房、公房、经济适用房，已购公房。1、什么是商品房商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋

7、称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物2、什么叫经济适用房国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿

8、给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。经济房的价格一般比商品房便宜，但是位置相对较偏，而且需提供较多证明，审批后才能购买，房号很不容易获得。经济时用房在5年内不得买卖，5年后买卖需补差价（按当时房价，政府在有个估价，按估计补差价）。根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的