房地产销售基础知识培训教材.doc

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1、地产培训教材8第一章项目规划一、规划知识1.建筑间距：是指两栋建筑外墙面之间最小垂直距离。2.日照系数：多层条形居住建筑间距：被遮挡建筑南偏东、南偏西角度所建地区南偏东或南偏西0－30˚南偏东或南偏西30˚以上改造区片≥1.2≥1.1新建区片≥1.5≥1.0高层建筑与居住建筑的间距：高层建筑与其北侧的居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30˚以内）的间距，新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.2倍，改造区为1.0倍；新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30˚以上）的间距，不小于高层建筑对应

2、被遮挡面宽度的1.0倍，改造区为0.8倍。高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸，不得超过遮挡面宽度的0.5倍，间距不小于14米。说明：高层建筑是指建筑高宽比大于1.0且建筑主体高度大于24米的各类建筑；多层建筑是指建筑高度小于或等于24米的各类建筑；建筑高宽比小于1.0的高层建筑，其间距计算同多层建筑间距要求。3.建筑退线：是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。4.建筑退线要求：建筑主体高度道路宽度小于或等于24米大于24米小于或等于50米大于50米小于或等于20米3610大于20米51015

3、81.道路红线boundarylinesofroads规划的城市道路路幅的边界线。规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。2.建筑红线buildingline城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。3.建筑密度buildingdensity,buildingcoverage地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。建筑密度是

4、反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积4.绿地率greeningrate城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。5.容积率plotratio,floorarearatio一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积/建筑用地面积6.什么是确定规划设计要求任何城市

5、建设项目都必须符合城市规划要求。城市规划指导城市建设，城市建设服从规划管理，这是一条必须坚持的原则，否则就会给城市发展带来严重后果。因此，每一项当前建设工程项目都应当向城市规划行政主管部门申请确定规划设计要求，由城市规划行政主管部门提出规划设计要求或者是城市规划行政主管部门先提出规划设计要求建议，由建设单位按城市规划行政主管部门的要求向有关部门征询意见，再经城市规划主管部门正式确定规划设计要求是审查设计方案和核发建设工程规划许可证的重要依据。同时，确定的规划设计要求亦是建设工程设计人员开展工程设计工作的重要

6、依据之一。提供规划设计要求，一般应包括以内容：（1）给定与建设项目有关的道路红线；8（1）给定与建设项目有关的可以拆除的旧房范围界限和要求；（2）建设工程的高度要求（或层数要求），长度要求和建筑密度、容积率以及建筑间距要求等；（3）城市规划行政主管部门统一要求的坐标、标高和比例尺；（4）涉及到文物保护、消防安全、环境保护、给水排水、电力电讯、天然气管线、人防、卫生防疫、园林绿化、道路交通、防洪、抗震等哪些有关部门，需要征求哪些部门的意见；（5）建筑造型、标准、风格、色彩等方面的规划要求；（6）临街建筑的退让

7、道路红线要求；（7）必须代建的公共服务和公用设施要求，如广场、小游园、底层商店、停车场、过街楼、地下防空设施等；（8）其他要求。2.规划设计条件包括哪些内容《城市规划法》第三十一条规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划行政主管部门应核定其位置和界限，提供规划设计条件。规划设计条件是进行拟建项目总图规划设计依据之一。规划设计条件，主要应当包括：（1）该建设用地的现状地形图（城市规划行政主管部门认可的地形图）。（2）根据建设项目的所处地段条件提出的拟征用地范围（用地红线）。（3）综合向各有

8、关部门征询的意见后提出的综合性意见。（4）该建设用地的外部限制条件，包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。（5）提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求。（6）提出规划设计要点，包括建筑、密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线方向、绿化要求以及其他控制事项。（7）对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求。（8）有关的特别要求，如人防、净空限制等。城市规