房地产项目运营基础知识培训教材

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1、房地产公司行业项目运营基础知识新员工入职培训——华远经纪目录房地产行业发展历史房地产行业基本常识和常用术语房地产行业基本组织架构和职责房地产企业基本业务流程从1978年之前至今，中国房地产经历了5个阶段，计划经济时代、住房商品化时代、两个快速发展阶段、以及调整期，目前整体仍处于震荡上升通道当中第一阶段（1978年以前）计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题第二阶段（1978-1990）住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段第三阶段（1990-1997）第一个快

2、速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个调整期第四阶段（1998-2007）第二个快速发展阶段第五阶段（2008-至今）第二个调整期，09年政策性反弹和目前的政策性调整阶段特征阶段关键词住宅统建，福利分房土地使用制度改革、宪法与土地管理法的修改、住房制度改革快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵押贷款、住房公积金…快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产…拐点、通胀、紧缩、猪坚强、小阳春、暴涨、调控、国十条、国八条、新国八条、保障房、房产税最近10年，全社会的固定资产投资和房地产

3、投资都呈逐年上升趋势，并保持着相对稳定的增长速度数据来源：国家统计局、统计年鉴99-09年全国固定资产投资情况99-09年全国房地产投资情况在经济环境相对较差的2008年，房地产投资仍保持了高速增长，显示出了开发企业对后市的乐观态度。2009年增速对比市场相对类似的2007年增速明显下降，同比2008年也有所放缓。2009年地王频出，反映出不同企业的判断出现分歧，出现激进与保守发展并存的现象。受国际经济环境的影响，06-08年间全社会固定资产投资增速放缓；随着中国稳定应对金融危机、人民币的不断升值，固定资产投资速度在09

4、年总体有较大幅度的提高。房地产行业的重要性：房地产行业已成为国民经济的支柱产业房地产业对国民经济的贡献率很高：我国房地产业对GDP的综合贡献率达到20%房地产行业对拉动经济增长起到了重要作用：房地产投资占全社会固定资产投资的比重为18%房地产是人们生活的必需品13亿人口的住房需要伴随生活水平提高不断改善住房条件的需要房地产是城市化进程的需要“十二五”规划提出未来五年城镇化率要突破50%，在三大城市群区域、中小城市及中西部地区，房地产业都有很大的发展空间人类生存发展的需要房地产产业关联度高，能促进就业每年25%的钢材、70

5、%的水泥、40%的木材、70%的玻璃、25%的塑料制品用于房地产开发建设每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售房地产的发展能催生众多新的行业如物业管理、房地产评估、房地产中介等产业关联度高，带动其他行业发展我国房地产行业现阶段面临的发展机遇地产行业面临发展机遇1、我国经济持续稳定增长为房地产行业成长创造了良好的宏观环境2、城市化进程加速以及居民收入水平的提高，将拉动全国房地产行业需求持续增长3、国内经济圈、城市圈和产业集群的逐步形成和扩张，商业地产和中高档住宅的持续不断的增长的需求4、区域壁垒逐渐降低，区域经

6、济的崛起和发展，提高了跨区域扩张和产业梯度转移的可能性和吸引力5、宏观调控政策以及行业政策出台，将加速行业整合，有利于优势企业快速扩张6、国内外房地产金融市场的创新和发展，有利于拓宽融资渠道和降低融资成本机遇与挑战并存，行业发展也面临着严峻的挑战，主要表现在以下五个方面房地产市场进入细分时代，专业化、品质和差异化的要求日趋重要住宅市场受宏观调控影响增大，行业风险和市场风险加大，对于客户的研究提上议事日程金融政策趋紧，既提高了对房地产商资金实力的要求，也将在一定程度上抑制市场需求优势企业的跨区域整合及扩张，加剧了行业内的竞

7、争，外来进入者包括外资基金、外资发展商和国内其他实力企业（如国美、联想）也都大举进入对土地供给的宏观调控、土地交易市场化和土地价格的飞涨，增加了土地获取的难度12345房地产行业的未来发展趋势总结房地产未来发展趋势总结有实力的房地产企业更重视跨区域化发展，进入二三线市场和全国布局，从而有效的实现现金流和降低企业风险，同时业态形式趋于多元，并有意识的加大持有比例发展商将走联合发展、转变模式、介入城市运营、提高资金运作能力等道路，地产进入了洗牌和加速发展的阶段，淘汰机制将在3－5年的时间内完成房地产将进一步结合金融资本，资本

8、和资源结合的行业特质将逐步明显，房地产金融市场未来潜力巨大房地产行业整合加速，优势企业群体将脱颖而出，土地价格高涨，投资决策和前端风险加大，土地储备成为关键，专业能力成为支撑，竞争更趋向专业化和规模化市场进一步细分，买方市场正在形成，客户的影响在加大，政策的影响导致户型的差异空间减少，产品层面的综合竞争如品牌、整体规