房地产运营基础知识培训

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1、房地产运营基础知识培训日期：2012年8月18日喻海文➢何为项目运营投入一系列变换过程产出人力、设备、技术、资金、信息，等等有形产品、无形服务，等生产与运作活动------研究企业运作系统的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。项目运营的基本概念运营是过程管理，不是目标管理项目运营（POM）会议管理（Ｃ）阶段性成果管理（Ｑ）知识管理（Ｋ）进度管理（Ｔ）收益动态跟踪体系全成本管理体系2房地产企业的项目运营体系3架构管理资源配置计划管理运营监管成本管理投入控制执行力管理产出控制价值链的基本活动（业务链）项目

2、决策项目策划设计管理工程管理销售管理客户管理价值链的支持活动（管理链）价值链的外包活动（供应链）产品定位产品设计产品生产产出控制价值链的基本活动（业务链）策划外包设计外包工程外包营销外包组织管控项目管理外包管理运营管理职能管理互为支持业务链增效房地产企业的项目运营体系项目运营的组织体系--搭建“有责·有序·有效”的管理金字塔战略设计：战略规划与设计战略梳理：明晰战略方向，及战略管理体系组织管理：建立有效的管控模式及管控边界权责体系：清晰的权责体系运作程序：提升业务流程效率操作指引：实现管理精细化表格模板：实现标准化管理HR管理体系：完善HR

3、的战略性管理作用绩效管理体系：建立绩效衡量体系薪酬体系：完善的激励机制有责有序有效IT支持协同信息平台高效战略与经营目标组织管控体系集团管控模式项目管理模式组织职能权责体系项目运营体系会议管理体系（C）知识管理体系(K)进度管理（T）阶段性成果管理（Q）流程管理体系流程制度指引表单模版管理支持体系薪酬体系HR体系绩效体系支撑指导运营管理：建立对进度、关键工作成果的监控机制，保障项目运营效率，控制项目风险。4项目运营体系模型5房地产企业的项目运营体系示例关键节点按期达标、阶段性成果项按要求编制并通过审批、对于重大决策事项采取会议决策体系把关。

4、1）P-计划分级管理，逐级细分2）D-三要素管理TQC：关键节点控制(T)+成果标准管理(Q)+会议决策管理（C)四要素管理PTQC：运营绩效管理（P)3）C-过程检查、监控、调整4）A-结果导向的节点考核驱动项目计划管理方法----通过计划管理，协同内外部资源，串联项目管理的所有要素，形成PDCA管理循环。原有水平新的水平PADCPACD①P（Plan）——计划。包括方针和目标的确定以及活动计划的制定；②D（DO）——执行。执行就是具体运作，实现计划中的内容；③C（Check）——检查。就是要总结执行计划的结果，分清对错，明确效果，找出问

5、题；④A（Act）——处理。对检查的结果进行处理，认可或否定。6PDCA循环组织保障层次分明强协同性标准统一形成封闭的ＰＤＣＡ闭环项目计划分级体系序号分级定义阐述1总部关键节点计划对项目运营产生决定性作用,且影响到整个公司经营活动的工作项,作为总部关键节点。项目开发中在关键线路上主要工作项,作为项目关键节点。2项目主项计划将项目在全程开发过程中不同阶段的工作以某种逻辑关系进行编排，以全面展示项目整体开发进程的工作项。3项目专项计划指各专业根据主项计划编制的其专业线的职能计划，用于支撑主项计划的实现。7PDCA地产总部的关键节点节点名称节点性

6、质完成标志说明节点设置导向土地合同签订（或项目转让协议）总部关键节点合同签定进度报审修建性详细规划(报总规)项目关键节点总规批复意见办理《建设工程规划许可证》项目关键节点获取《建设工程规划许可证》完成”五图一书”项目关键节点”五图一书”现场施工图全部完成项目关键节点各专业施工图办理《建筑工程施工许可证》总部关键节点获取《建筑工程施工许可证》资金工程开工总部关键节点项目开桩进度基础（桩基）完工项目关键节点---地下室结构完成正负0.00项目关键节点---结构达预售条件总部关键节点多层与别墅为封顶，高层达结构2/3资金结构封顶项目关键节点按规定

7、时间完成（含塔楼结构）外架拆除项目关键节点---销售示范区开放总部关键节点展示区的所有工程按竣工标准完成客户项目开盘销售项目关键节点正式对外销售销售完成40%总部关键节点完成销售面积的40%资金销售完成70%总部关键节点完成销售面积的70%资金工程检查调试、初验及整改项目关键节点---办理项目竣工验收备案项目关键节点获取《竣工验收备案表》集中交付业主总部关键节点集中交付日客户获取《商品房地产权属证明书》项目关键节点获取《商品房地产权属证明书》8龙湖地产项目公司的17个关键节点编号任务名称执行部门节点设置导向1办理国土使用权证发展部进度2交地

8、（发展部向工程部交地）发展部进度3完成方案设计研发部精细化4完成初步设计研发部精细化5完成施工图设计研发部精细化6取得施工许可证工程部进度7项目开工工程部资金8景观施工进场工程部