安化县云天商贸广场策划方案（ 45）.doc

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1、第一章东坪镇市场研究报告第一部分宏观区域分析一、区域社会经济发展状况1、区域概况（网上资料或统计局）东坪镇为安化县县城，１９５１年８月县城由梅城迁至东坪，东坪镇成为安化县政治、经济、文化中心。长住城镇人口为１０万左右，就业人口多集中分布于机关事业单位，商业服务业。资江由西向东贯穿而过，把东坪镇分为南北两区。北区南临资江，北靠萸江公园，形成东西向的带状组团布局，城区主干道与其他小路、小巷把北区分割成大大小小的组团。北区由于用地的限制，建设发展主要为旧城的改造、旧房的拆建、用地结构与布局的改变、配套设施的完善、环境污染的控制、美

2、化街区形象，提升公民的素质，提升城镇的整体形象，发挥政治、经济、文化中心对各乡镇的吸引力，促进人员流动，经济交流，促进安化经济增长。2、安化经济发展概况（数据来源安化县２００５年统计报告）国家宏观经济态发展势良好的环境下，安化县GDP持续增长，达27.08亿元，同比增站12.5%。就业人口上升，居民收入稳步增长，2005年城镇居民人均可支配收入达5990.66元，消费能力大幅提高。东坪镇城镇人口为10万人左右，城市化率水平比较低，为14.38%。一、区位分析1、项目区域位置与自然概况项目所在区域为东坪镇地理位置与商业中心，该

3、区位置优越，商业繁华，交通便利，老街为最繁华的商业街；文化氛围浓厚，原老２中东坪中学与小学的驻地；生活配套成熟，两家大医院位于迎春路一家超级市场。由于各种条件的限制,城市规划落后,周边景观较差,但这为东坪北区的普遍特点.但是本项目有两项景观优势,一是近景有柳溪,中景有柳溪上面的古桥与正在开发建设的新桥,二是远景有萸江公园与资江。由于城市规模，以及经济能力的限制，居民的出行多为步行，本项目地处城市地理位置中心，步行２０分钟皆可到达北区各就业中、居民区、商业中心，交通便利。1、城市规划对项目开发的影响今后东坪镇地产开发将持续以南

4、区开发为主,辅之以旧城改造，综合开发，配套建设，提升安化整体城市形象，改善居住环境，完善配套设施，满足人民对住宅与商业配套设施的需要。中心商业区的改造，以及柳溪的整体美化，将提升本项目的竞争力。二、区域分析结论１、近年来东坪镇经济发展迅速，人民生活水平日益提高。城镇居民人均可支配收入迅猛提高。２、本项目位于柳溪河畔，中心商业区，商业价值和景观优势明显３、由于迎春路与解放路较窄，对本项目的商业价值影响明显。４、旧城改造以及镇东新桥的建设将提升本项目的综合价值；南区的开发建设，将影响本项目的开发第二部分区域房地产的市场分析（住宅

5、部分）一、区域住宅市场的发展状况1.区域住宅市场的发展回顾及概况安化房地产发展比较缓慢,在2006年结束前,所开发的产品多为经济适用房与单位筹资建房。规划设计缺乏绿化，环境景观差；建筑风格缺乏，没有什么特色，外立面色彩，材质，纹理单调；产品设计落后，户型功能分区不合理。在２００７年初，３个楼盘同期开发，竞争格局加剧，规划设计提升明显，开发商开始注重对产品素质整体的提升，开始注意消费者对产品需求变化1.近年来区域住宅市场供求分析２００６年北区住宅和商业总共开发面积为３１６００平米以上，市场提供住宅套数两百套左右，销售率达到９０

6、％左右，除了一些８至１０楼的产品之外全部销售完毕。产品多为经济适用房，商住综合开发，均价多在９００元每平米以上。2.区域住宅市场的发展特点（1）北区的开发将以旧城改造为主，政府将加大力度促进南区的开发建设；（2）住宅将从对钢筋混泥土方面的需求，转向对生活方式的需求，对档次，对环境，对文化的需求（3）竞争格局将不断加剧，楼盘的竞争将从价格方面转向服务，营销，配套，文化的营造等方面的竞争（4）楼盘类型将由单体型，转向规模化开发，小区型开发（1）个人建房逐渐推出历史舞台，单位集资开发依然存在（2）客户群开始分化，市场细分将成为必然

7、，产品差异化将日益明显一、项目所在区域的房地产特性１.项目所在区域住宅项目概况例：小区概况位置迎春路发展商荣达地产占地面积１６００平米总建面积１１６２０平米物业类型组合商住分期开发进程即将交楼规划布局特点庭院式建筑风格特色无园林环境营造无项目开工时间开盘装修设备标准初装楼盘公建配套无物业管理无无本次开发销售期情况销售情况推售总套数６３套销售率８５.７%户型主力户型二房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫主要面积范围１１０－１２０Ｍ２１２０－１４０Ｍ２１３０－１５０Ｍ２平面结构类型平层错层错层价格整体均价８６０－９００元/㎡营销推

8、广主题内容无推广策略横幅后续供应后续开发面积无项目评价优势：周边生活配套成熟，开发规模为２００６年最大的楼盘劣势：产品落后，景观资源缺乏，街区路况差1.东坪镇住宅产品特点分析开发规模普遍较小，多为单体楼，代表性楼盘荣达房地产开发公司开发的荣馨苑占地面积１６００平米左右。产品规划设计落后，没