国际广场策划方案.doc

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1、国际广场策划方案二、市场分析1、区域市场分析随着中牟板块纳入郑州新区，郑汴产业带的崛起，中牟县步入了快速发展的轨道，从2007年起，中牟县的房价一路上扬，四年涨了4倍，目前中牟县房价已经逼近5000元/㎡，大有追平郑州房价的势头。随着物流大道的通车和轻轨的动工，中牟县地理位置的优越性将更加凸显，中牟房价将再次掀起上涨的高潮。2011年限购令的出台极大的打击了房地产投资的热情，银行银根缩紧，房贷审批难度加大，大大限制了客户购买欲望，客户观望心态日益浓厚，市场成交下滑严重，市场进入了冷清期。2011年的房产市场僵局是否能够打破，前景并不明朗。在国家调控政策的干预下，一线城市房价可能在中央政

2、府的预期下出现小幅下挫，二、三现城市的房价涨幅也肯能出现回落。但是随着各地房价的趋于稳定，房产市场的刚性需求会逐步显现，成交量回升也是指日可待。2、市场细化分析中牟县房地产市场可以细分为三大板块，老城区、新城区、白沙镇，近年来，中牟县新城区的发展极大的带动了中牟县房地产市场的发展，随着新城区配套的完善，各个行政单位的迁入，新城区的人气逐渐旺盛，房价节节上升，与老城区得房价拉的越来越大。白沙镇距离郑东新区很近，一直跟随郑州市区的房价走。因此，三大板块的房价均价呈阶梯式分布：老城区：3200元/㎡，新城区：4500元14/㎡，白沙镇：5000/㎡。三、项目分析1、项目概况（1）地块四至东：

3、水利局家属院南：商都大道西：雁鸣街北：祥和小区别墅。该地块比较方正，东西长，南北窄，紧贴商都大道，是开发底商住宅的最佳地块。（2）项目规模该项目占地11300平方米，共两栋25层高层底商住宅，总建筑面积30000平方米左右。1—3层为商业，4—25层为住宅，220套住宅。（3）项目配套交通：项目紧邻商都大道，交通便利。1路6路公交车两条线路教育：金程幼儿园、中牟县县直三小、中牟一高超市：项目底商三层大型卖场。娱乐：中牟县人民文化广场2、项目优劣势分析（1）优势分析14位置优势：项目位于新城区商都大道与雁鸣街交叉口，毗邻中牟县人民文化广场，周边各个政府单位林立，正处于新城区的中心位置，地

4、理位置非常优越。配套优势：项目周边学校、超市、健身设施齐全，生活方面。尤其是县直三小是县重点小学，学校教学设施先进，师资力量雄厚。为孩子的教育从小打下坚实的基础。规划优势：项目规划两栋25层高层住宅，为中牟县第一高度，将是中牟县地标性建筑。楼前为大型商业广场，自设大型地下停车场，项目气势恢宏，为中牟县高层住宅的领航者。推广优势：项目推广名为祥和·国际广场，名称大气磅礴，响亮简练，与项目本身的高品质相得益彰，必将成为中牟人民心中最响亮的名字。开发商优势：祥和房地产公司拥有成熟的开发经验，在成功开发祥和商都名家以后，蓄势待发，正以饱满的热情投入到国际广场项目中来。公司拥有良好的运作团队，先

5、进的开发理念，科学严谨的开发流程以及务实营销理念。祥和·国际广场必将成为大郑东新区一颗耀眼的新星。（2）劣势A、项目规模不大，形不成规模效应B、小区空间太小，绿化率做不高，景观设计难度大。C、目前生活设施不健全，生活不方便D、周边小区入住率低，人气不旺14E、新城区项目林立，竞争激烈。（3）项目机会点A、大郑东新区概念的提出，对于中牟新区的发展又是一次提速，中牟新区的价值将大大提升。B、轻轨的铺设，郑汴产业带的兴起将带动大批的人来中牟置业，对于我们项目的销售带来了利好。C、新城区地块稀缺，可开发的土地越来越来少，项目未来的升值空间很大。（4）项目威胁点A、国家调控政策对于整个房地产市场

6、的火热发展浇了一盆冷水，压抑了房价的继续上扬，对于我们项目在价格上要有所突破带来了巨大的压力。B、房贷紧缩，客户房贷审批困难，资金回笼速度减缓，对于工程正常进度造成很大障碍。C、客户观望气氛浓厚，销售难度增加。D、新城区项目众多，很多郑州和外地大的开发企业进驻中牟，开发了很高品质的项目，大大提高了我们的营销成本和竞争压力。14四、客户资源分析1、中牟县2011年4月份楼盘签约数据统计项目名称签约套数签约面积签约总额销售均价水岸鑫城433807.6171900124514元/㎡沁园新城4579.4219238793320元/㎡蓝爵世家3651.4221584643313元/㎡学府名邸76

7、95.527799893997元/㎡金帝城6531.3325440044787元/㎡未来铭郡8831.6229211073512元/㎡1、客户分布区域附2011年1——4月份中牟县楼盘成交客户区域表区域月份套数比例中牟136236.2%郑州63863.8%中牟215854.5%郑州13245.5%中牟334349.1%郑州35550.9%中牟418453%郑州16347%14我公司通过对中牟县房地产市场长期的调研和总结，对于新老城区的房地产市场