房地产策划案例：方中商贸广场

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1、东莞南城方中商贸广场推广策划案(一)项目概况项目地处莞太路北侧，紧邻鸿福路口；南面临街商铺正对莞太路，商铺外延设计步行道和停车位；北面临近6层建筑，距离约为14m，设计停车位和住宅主入口；西面临近4层私住民宅，设计11m的消防车道；地块呈扇矩形（约190m×60m），沿街地界超过150m，地块平整，交通条件便捷，商业办公物业主入口正面莞太路；本项目四周设计环行消防交通线，居家入口设于地块北面，利于居家人流和车流的分散。本项目总占地面积11115.3m2，总建筑面积50266m2，设地下停车库，地下车库面积5393m2，总高度为67.7m；是集商业、办公、居家为一体的综

2、合性商住物业；102个地下停车位和115个地上露天停车位作为本项目的泊车配备；裙楼一层设计为18个独立商铺，每个商铺面积接近200m2，商铺总面积4036.6m2；二、三层写字楼为开畅式自由隔间，写字楼总面积为9224.94m2；建筑主体18层住宅楼:一梯八户；总套数112套，建筑面积为11498.89m2；20层公寓楼:四层架空层为空中花园；公寓总套数368套，建筑面积为20112.63m2；项目容积率为3.9，绿化率为33.3%，建筑密度为0.38。本项目采用现代主义建筑风格，立面强调点、线、面的合理组合;外墙面采用大面积的白色加以玻璃幕墙和色块进行分割,整个外立面丰

3、富又不失简洁，是莞太路上一道富有鲜明个性的建筑风景。(二)南城区发展概况相关市政概况：2002年拆迁范围：西三环路，运河西路，莞太路，五环路等，拆迁房屋896间，面积17.8万平方米。市城市中心区规划建设规定：拆迁2138间房屋，56万平方米。2003年区政府发展投资：投资20亿元，重点建设南城区，包括道路网络建设，大型商货物流市场建设，房地产开发，人民公园建设，旅游教育设施建设。已动工和即将动工的项目:南城东西两大片区道路（街道）建设，全长27公里，投资3亿元。莞太大道，南城段拆迁改造，5月1日完成拆迁。南城商贸项目:13万平方米五金水电商城，13万平方米天河百货商城,

4、5万平方米和记电器城，8万平方米5星级酒店。全面开发南城生态科技园。开发建设水濂山主题公园。南城区教育资源整合，投资6000万元建设民办式技术学院，两所民办小学。(三)项目SWOT分析项目优势：地块地处莞太路北侧，临近鸿福路口，离东莞汽车总站以及即将竣工的市政中心均不超出5分钟车程，交通方便，人流车流集中，构成项目在地段上的先天优势。周边生活配套齐全，地处南城新区板块优势地段，接收东莞未来CBD中心区优势辐射。本项目是集合商铺、办公、住宅三位一体的房地产物业，自身配套完备。本项目临街面开阔，临街长度达150m，增强本项目的视野广角。开发商在东莞有多年的商住物业开发管理经验

5、，在业界有较高知名度和美誉度。多年的开发经验和强大的客户网络资源为本项目的开发推广带来有益的先机。本项目住宅部分以小户型公寓为主，设计层高3m，是目前东莞房地产市场的一个空缺。项目劣势：本项目规划停车位217个，作为一个包含480套住宅、写字楼面积达9224.94m2，商铺总面积达4036.6m2的大型商住项目来说，目前停车位在满足整个项目的发展要求上有困难。本项目商铺面积过大,单铺销售总价过高。本项目相当部分公寓设计为单面见光，对于南方地区来说，单面见光不利于居家的采光和通风。此部分产品相对成为弱势单位，在销售上必定影响项目的销售进程。本项目北面紧邻一座6层建筑，必定影

6、响本项目北面6层以下部分写字楼单位的景观视线。市场机会点：本项目地处南城板块，南城新区是市政府重点规划和发展区域，新区开发的利好政策为本项目开发带来直接支持和利好影响。南城板块的发展计划的快速启动和政府对该区域的大规模投资为本项目迅速聚敛人气和迅速形成投资热点，利于本项目的销售和推广。南城板块交通配套设施逐步完善，交通设施辐射周边镇区，利于本项目区域外的市场拓展，吸引周边镇区的投资者和购房者对本项目进行投资购买。南城环境的改善，提升了该板块物业的升级而直接带动整个项目的升值，增强投资者对该板块物业的投资信心。南城板块前期开发的项目对该区域的宣传造势，对市场消费观念的引导，

7、在东莞区域内已引发起市场的效应，提高本项目所在区域的市场竞争力和消费水平，为本项目带来市场机会并获得提升空间。央行近期出台的放贷政策有利房地产业的健康发展。市场威胁：南城板块投资开发总量的上升，市场需求量逐渐趋小，必然加剧该区域的行业竞争。目前该区域在开发和即将开发的项目必然会对本项目形成直接的竞争，从而加大本项目的市场压力。南城板块的启动前期倍受市场的追捧，房地产开发放盘总量逐年放大，市场的过度膨胀引发上升通道受阻，投资市场的需求日益饱和，必然会引发该区域房地产市场的泡沫，从而给本项目开发推广前景的带来不确定影响。南城板块在