商品房買賣合同的若幹思考.doc

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1、商品房買賣合同的若幹思考商品房買賣合同的若幹思考本文作者：王丹、肖文原創投稿關於商品房買賣合同的若幹思考王丹肖文一、商品房買賣合同的效力問題對商品房預售合同的效力問題，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》及最高入民法院有關領導對該規定所作的說明已作瞭較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對於商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則

2、商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，隻要已竣工，隻要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利於保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》隻是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，商品房買賣合同的若幹思考商品房買賣合同的若幹思考本文作者：王丹、肖文原創投稿關於商品房買賣合同的若幹思考王丹肖文一、商品房買賣合同的效力問題對商品房預售合同的效力問題，最

3、高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》及最高入民法院有關領導對該規定所作的說明已作瞭較明確的闡述，容易理解，操作性較強。但對於商品房現售的條件，法律和行政法規未作明確規定，對現售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規定。實踐中對此有不同認識。若將《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定的未依法登記領取產權證書的房地產不得轉讓（當然包括商品房買賣）作為強制性規定理解，則商品房現售合同生效條件應為房地產依法登記領取權屬證書。但上述理解顯然與建設部《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件不符。若不作上述理解，則違規開發的商品房，隻要

4、已竣工，隻要不具備導致合同無效的其它事實，買賣即為合法有效的合同而受法律保護，不利於保護消費者的權利，因為沒有行政法規和法律對商品房現售條件作其出限制性規定，《商品房銷售管理辦法》隻是部門規章。筆者認為，在商品房現售合同的效力問題上，法律存在漏洞，急需相關的立法和司法機構作出補充。筆者主張，在目前的法律框架內，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規定的商品房現售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規定結合起來作為商品房現售合同的生效條件,如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合

5、同法》第五十二條第（四）項的規定確認其無效。如此補充現有法律的漏洞二、商品房買賣合同的分類這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。關於商品房買賣合同的分類,對行政執法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現售和商品房預售兩種。這是根據商品房開發建設過程並結合合同成立時間對商品房買賣合同進行的分類。鑒於有關法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出瞭規定，上述合同分類問題的影響則直接及於法律適用和合同效力的認定，決定著案件審理的方向。根據建設部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規定，商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受入

6、，並由買受人支付房價款的行為；商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，亚由買受人支付定金或者房價款的行為。對於已竣工未驗收和驗收未達合格標準的商品房，其買賣合同應按預售還是按現售處理，筆者認為，將上述商品房按現房處理、歸於不符合法定條件的現房更符合我國法律區分現房和預售的初衷：允許房地產開發商預售商品房是為瞭房地產開發企業能在工程建設過程中取得部分資金，且該資金必須用於工程建設；預售是一種特殊的銷售,預售的商品房至少還在建設中。上述理解亦符合國人對現房和期房的一般理解：蓋好瞭的房子是現房，尚未施工和正在施工的房產為期房。基於此，筆者主張將上

7、述房產的買賣糾紛適用現售合同的相關規定調整，其結果是區分預售和現售以工程是否竣工為據。這其中實際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產是不符合法定入市條件的現房這一觀念，和合法與不合法的合同隻要種類相同即適用相同的法律規范的理念。三、因房屋存在質量問題解除合同的條件房屋主體質量經鑒定不合格應解除合同，因法有明文規定，現在審判實踐中已是共識。但對一般房屋質量問題達到什麼程度，當事人可以請求法院解除合同，實踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十三條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除