徐州铜山新区项目提报.doc

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1、徐州铜山新区“东宝粮油”一期地块市场调研报告及项目定位分析17目录第一章、铜山新区概况第二章、本项目概况第三章、项目SWOT分析第四章、铜山新区房产市场个案分析第五章、项目定位17第一章、铜山新区概况铜山新区，隶属于江苏省徐州市铜山县，全称为江苏省铜山经济开发区，位于江苏省徐州市市区南郊，总体规划面积２０平方公里,人口规模１５－２０万人，１９９２年６月动工兴建，１９９３年１１月被江苏省批准为省级开发区。目前，开发区内道路、河道、林网已经形成，市场、学校、医院、宾馆等城市功能设施配套齐全。　　铜山新区位于历史文化名城江苏省

2、徐州市南郊，东靠京沪铁路，南连洛连高速公路，北面通过市三环路连接１０４、３０７、３１０国道，２０６国道纵贯南北，距市中心、观音国际机场分别为６公里和４０公里。毗连徐州市南郊风景区，邻接泉山自然保护区和著名的汉王玫瑰之乡。铜山新区与徐州市区交通便利，有11路、19路（自火车东站发车），56路（自湖滨发车），109路（开往铜山县）等公交车。新区内有徐州师范大学、徐州电大等等高等教育机构，是有名的大学城。但缺少大型超市，仅一家苏果有一定规模。根据“一个中心，两条轴线，三组工业，四片住宅，‘井’字路网”的总体布局，全区分为五个部

3、分：东区3.2平方公里，安排工业、仓储业；西区5平方公里，安排公园、游乐场、体育场、宾馆、别墅、度假村等；南区4.2平方公里，安排高新技术产业；北区4.8平方公里，安排各类学校、科研所、一级住宅和专业市场；中区2.8平方公里，为县政府行政办公用地和商贸用地。17第一章、本项目概况1、项目地理位置：本项目位于铜山新区北京路东侧，海河路与黄河路之间。用地性质为商住，项目自同昌路分为两块地块，同昌路以南为项目一期、项目以北为二期。2、一期主要经济指标一期经济指标总用地面积90667平方米（136亩）总建筑面积308000平方米

4、地上总建筑面积265000平方米其中住宅面积135000平方米商业用房面积48000平方米办公、宾馆用房面积66000平方米住宅配套用房面积9000平方米地下室总面积50000平方米3、项目成本初步预计：本项目目前土地成本约为75万元一亩，总土地成本为1亿2百万，根据容积率要求指标，总建面为308000平方米，楼板单价每平方约为331元，预计建筑成本约为1700元每平方米（不含财务费用及公共部分和室内装修部分），由此预计每平米成本约为2031元，预计总成本约为625548000元。17第一章、项目一期SWOT分析（一）、

5、优势（Strength）1、本项目地处北京路主干道，北京路是铜山新区向北连接徐州市区、向南连接工业园等片区的重要交通干道。交通便利，地理位置优越。2、根据城市总体规划，本项目所处的北京路定位为铜山新区最重要的商务景观大道，北京路沿线地块是铜山近期重点发展的区域，是集商务、商业与居住为主要功能的城市片区。3、由于本项目地块之前属于东宝粮油，所以在地价上具有很强的竞争力，在开盘销售时价格在同一片区内拥有非常明显的优势。(二)、劣势（Weakness）1、由于北京路是城市区域间主干道，为双向6车道道路相对较宽，这对本项目商业部

6、分的招商及经营造成了一定的难度。2、近年来铜山新区新开发楼盘相对较多，以及新区外来人口相对较少，使得铜山新区的购买力造成了一定的分化。3、地块距离市中心较远，公交车线路不多，交通目前略有不便。（三）、机会（Opportunity）1、国家对房地产市场重新出台新政扶持。2、徐州市场逐渐回暖。3、项目周边无近半年内开盘项目。17（四）、威胁（Threat）1、项目周边沿北京路下半年即将有新项目公开，新公开项目均为高容积率项目，与本项目形态类似成为直观竞争个案。2、项目商业部分体量比例过大，加之又在主干道，在操作时定位尤其重要

7、。第一章、铜山新区房产市场个案分析：项目名称：久隆凤凰城项目地址:徐州市铜山新区湘江路开发商:江苏久隆投资置业集团代理商：天启开启营销顾问产品形态：别墅17目前进度：在售4期领域面积范围:199-240平方米价格范围:均价6000/方米销售率:4期50%项目概况:隆凤凰城项目占地1500亩，总建筑面积约50万平方米，容积率0.5左右，绿化率50%以上，是一座超大规模的居住社区。    久隆凤凰城为一座纯别墅型的生态、环保、高品质的社区，由别墅、洋房、和商业步行街组成，其中别墅共分为五个组团，即翡翠苑、山水苑、凤凰苑、牡丹

8、苑、银杏苑，近期推出最后别墅群领域，约6万平方米。小区内部配套:商业街,篮球场，网球场,高级会所周边配套：中小学:春晖中学幼儿园:央士国际幼儿园综合商场:苏果超市银行:中国农业银行,铜山县农村信用社医院:铜山县中医院项目名称：北京路18号盛世年华17项目地址:铜山新区北京路18号开发商:维维房地产有限公司代理商：深圳